A Caixa Econômica Federal está desenvolvendo uma série de iniciativas para contornar a escassez de recursos da caderneta de poupança, que tradicionalmente financia o crédito imobiliário no Brasil. Entre as medidas em estudo, destaca-se a criação de um Fundo de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC), previsto para captar recursos em 2025. O banco também está mobilizando "alguns bilhões" através da emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI), como parte de um esforço para garantir a continuidade do crescimento no crédito imobiliário.
Fontes consultadas pelo Valor Econômico indicam que essas ações visam manter o ritmo de concessões de crédito imobiliário no próximo ano. O banco público está, neste momento, em fase de seleção dos contratos que serão incluídos no FIDC, priorizando aqueles com as maiores taxas de retorno. "Estamos analisando a questão do mercado secundário", afirmou um interlocutor da instituição.
Problemas estruturais no financiamento imobiliário
A escassez de funding para o crédito imobiliário é uma questão estrutural que afeta o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Nos últimos anos, os saques da poupança têm superado os depósitos, pressionando as operações de financiamento da casa própria. Para amenizar esse problema, o governo considera estimular o mercado secundário de crédito imobiliário, com uma das alternativas sendo o uso da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), embora essa opção ainda levante dúvidas quanto à sua eficácia e impacto fiscal.
Criada em 2001, a Emgea foi originalmente desenhada para administrar créditos vencidos e contratos descasados de financiamento imobiliário da Caixa, firmados na década de 1990. Sob o governo de Jair Bolsonaro, a empresa foi incluída no Plano Nacional de Desestatização, com a intenção de ser liquidada, mas o processo não foi concluído.
Caixa aposta no FIDC e limita financiamentos
Atualmente, a Caixa prioriza a criação do FIDC para atuar no mercado secundário, enquanto a utilização da Emgea permanece em segundo plano. Especialistas apontam que a redução das taxas de juros no Brasil é essencial para incentivar o mercado secundário e ampliar as opções de financiamento.
Com o orçamento de 2024 já garantido, a Caixa anunciou medidas restritivas para os novos empréstimos habitacionais, em resposta ao rápido crescimento de sua carteira. A partir de agora, os financiamentos com recursos da poupança estarão limitados a imóveis de até R$ 1,5 milhão, e os clientes não poderão ter outro financiamento habitacional ativo com a Caixa.
Além disso, o banco público reduziu as cotas de financiamento. Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), a Caixa agora financiará até 70% do valor do imóvel, em vez dos 80% anteriores. Já pelo sistema Price, o percentual máximo caiu de 70% para 50%. Essas mudanças, no entanto, não se aplicam a empreendimentos habitacionais financiados diretamente pelo banco.
Impactos regionais e o papel do FGTS
Recentemente, algumas agências da Caixa no Rio Grande do Sul suspenderam temporariamente a concessão de financiamentos imobiliários, mas, segundo fontes internas, essa interrupção não está relacionada à escassez de recursos da poupança. Nesses casos, as operações são financiadas pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que tem um limite de orçamento específico por localidade. Quando a demanda local excede o orçamento disponível, o financiamento é interrompido até que o Conselho Curador do FGTS aprove uma ampliação dos recursos.
Essas medidas refletem os esforços da Caixa em equilibrar a disponibilidade de crédito com as restrições de funding, ao mesmo tempo em que busca soluções inovadoras, como o FIDC, para garantir o financiamento habitacional no longo prazo. O foco no mercado secundário e na captação de recursos adicionais será crucial para sustentar o crescimento no setor em 2025.
