O início do aperto monetário no Brasil, com a elevação da taxa Selic para 10,75% ao ano, impactou significativamente os fundos de investimento imobiliário (FIIs) em setembro. O Ifix, índice que acompanha o desempenho do setor, encerrou o mês com uma desvalorização de 2,58%, a maior registrada desde novembro de 2022.
Com esse recuo, o índice acumulado no ano passou para o campo negativo, com perda de 0,16%. No primeiro semestre de 2024, diante da perspectiva de continuidade dos cortes da Selic iniciados em 2023, os FIIs registraram altas consecutivas, acompanhadas por R$ 20 bilhões em ofertas na B3. Mesmo após os cortes cessarem e a elevação dos juros voltar ao radar, os FIIs ainda apresentaram avanços em julho (0,52%) e agosto (0,86%), impulsionados principalmente pelos fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como "fundos de papel", que registraram um desempenho de 3,4% no ano, de acordo com relatório do Itaú BBA.
“Depois de um 2023 de menos brilho para o setor de ativos financeiros, essa categoria voltou a atrair os olhos dos investidores em 2024”, comenta Larissa Gatti Nappo, analista do banco, destacando a retomada do interesse nos fundos de papel.
Estratégias defensivas diante da alta dos juros
Diante do cenário de juros mais elevados por um período prolongado, analistas têm recomendado uma abordagem mais defensiva. Flávio Pires, analista de FIIs do Santander, sugere uma carteira que preserve os rendimentos, focando em fundos híbridos com contratos de longo prazo com grandes empresas, reduzindo a exposição a produtos que devem sofrer mais com o impacto da alta da Selic.
O BTG Pactual também adotou uma postura mais conservadora em suas recomendações, reduzindo a exposição a fundos indexados à inflação e aumentando o foco nos que são atrelados ao CDI. No segmento de "fundos de tijolo" – que possuem ativos reais em carteira –, a preferência tem sido por fundos mais diversificados, visando uma alocação mais defensiva.
Desempenho por segmentos: escritórios em queda e galpões logísticos estáveis
Os fundos imobiliários focados em escritórios têm apresentado o pior desempenho entre os "fundos de tijolo", com uma queda de 8,8% no ano, segundo o relatório do Itaú BBA. Esse desempenho negativo é atribuído aos dados fracos do mercado de escritórios, como a leve alta na taxa de desocupação em São Paulo, que passou de 21,2% no quarto trimestre de 2023 para 21,4% no primeiro trimestre de 2024, e à vacância acima de 30% no Rio de Janeiro.
Além disso, a elevação das taxas de juros futuros aumenta a atratividade dos títulos públicos, colocando os FIIs em desvantagem. Essa dinâmica afeta também os fundos de shoppings, que sofrem com a expectativa de uma Selic alta por mais tempo, resultando em uma queda de 3,7% no ano até setembro.
Por outro lado, o segmento de galpões logísticos, uma das principais apostas das gestoras, está quase no "zero a zero", com uma leve alta de 0,1% entre janeiro e setembro de 2024. Os dados do setor mostram que, apesar de uma taxa de vacância de 10,5% em 2023 devido ao grande volume de novos estoques, o segundo trimestre de 2024 registrou uma redução na taxa para 9%, uma das menores da história.
Descontos e rendimentos atraentes
O setor de escritórios também registra o maior deságio entre o valor de mercado e o patrimonial, com um desconto de 30%, conforme apontado pelo Itaú BBA. Outros setores apresentam deságios menores: o logístico, com 12%; shoppings, 10%; ativos financeiros (papel), 9%; e os fundos de fundos, 6%.
No relatório do BTG Pactual, destaque para os "dividend yields" dos FIIs, que refletem os rendimentos pagos aos investidores. O setor de fundos multiestratégia lidera, com uma média de 12,8% ao ano, seguido pelos fundos de recebíveis imobiliários (12,3%) e renda urbana (11,5%). Galpões logísticos têm média de 10,3%, lajes corporativas de 10,5%, e shoppings, 9,1%.
Com as perspectivas de juros elevados, os investidores deverão adotar estratégias mais cautelosas e defensivas, priorizando segmentos que ofereçam rendimentos preservados e estejam menos sujeitos às oscilações provocadas pelo ciclo monetário.
