Com a retomada da alta da Selic, encontrar ativos de renda variável que superem a taxa básica de juros tem se tornado um desafio maior para os investidores. Entre os fundos imobiliários, os FIIs de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), destacam-se por acompanhar o aumento dos juros e oferecer um dividend yield mais atrativo. No entanto, há um segmento ainda mais rentável: os fundos imobiliários de incorporação ou desenvolvimento.
Esses FIIs, que visam a construção de imóveis para venda ou locação, apresentam maior risco devido à sua natureza. Por essa razão, muitos deles são destinados a investidores qualificados, sendo menos acessíveis ao público geral. Mesmo assim, esses fundos têm oferecido dividendos acima da média do mercado.
Um exemplo é o fundo Genesis Multiestrategia FII-Unica (VXXV11), que distribuiu R$ 93,02 por cota no acumulado do ano, segundo dados da Economatica. Com foco na aquisição de ativos imobiliários, participações em companhias do setor e CRIs, o fundo distribuiu um total de R$ 366,02 por cota neste ano, somando dividendos e amortizações, o que inclui a transferência de patrimônio para os cotistas. As cotas do Genesis Multiestrategia são negociadas a R$ 673, reforçando o atrativo desses fundos para investidores em busca de retornos elevados, apesar dos riscos associados.
Outro fundo imobiliário em destaque é o Husi Fundo de Investimento Imobiliário (HUSI11), mantido pela InvestCoop Asset Management, gestora de investimentos focada em atender as necessidades do Sistema Unimed. Em 2024, os investidores receberam R$ 72,36 por cota. A estratégia do fundo é voltada para o segmento hospitalar com o objetivo de explorar a locação de um empreendimento, localizado no município de Itu, no estado de São Paulo, para a realização de atividades hospitalares e serviços de saúde. Atualmente, o HUSI11 é negociado com uma cotação de R$ 1,2 mil e possui 105 cotistas, mesmo sendo destinado para o público-geral.
As cifras chamam atenção especialmente para os investidores que buscam a classe de ativos para construir uma renda passiva por meio da distribuição de dividendos. No entanto, a remuneração elevada não costuma ser imediata (nem periódica) e pode levar anos para o cotista receber o primeiro provento dessa magnitude. Isso acontece porque, como esses fundos financiam a construção de empreendimentos imobiliários, o lucro surge apenas na conclusão do projeto com a venda ou da locação do imóvel. “O foco dos investidores neste tipo de FII deve ser no ganho de capital na venda dos empreendimentos, algo que pode demorar alguns anos. Logo, esta modalidade não deve ser utilizada por aqueles que buscam renda recorrente”, diz Raony Rossetti, CEO e fundador da Melver.
Os dados da Economatica mostram ainda que os fundos de desenvolvimento com os maiores rendimentos possuem menos de mil cotistas, o que sinaliza algum nível de restrição do produto para os investidores de varejo. Já os FIIs mais acessíveis que possuem uma quantidade mais relevante de cotistas, casos do Banrisul Novas Fronteiras FII (BNFS11) e Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), distribuíram cerca de R$ 12 por cota no acumulado deste ano. Embora seja menor em relação ao HUSI11 e VXXV11, o volume representa uma distribuição mensal média de R$ 1,3 por cota ao longo de 2024.
Quais são os riscos ao investir em FIIs de desenvolvimento?
A complexidade envolvendo as operações dos FIIs de desenvolvimento, que possuem parte do portfólio voltada para a construção de ativos, exige dos investidores um conhecimento mais aprofundado sobre o setor imobiliário para conseguir precificar todos os riscos envolvidos. Segundo Guilherme Sharovsky, investment banker da Bloxs Capital Partners, ao incluir esse tipo de estratégia no portfólio, os cotistas estão sujeitos a dois tipos de riscos inerentes às operações: o risco comercial e o de crédito.
“O risco comercial é a qualidade do produto e o risco de crédito é a capacidade de pagamento dos compradores. Então, não basta o gestor ter bons projetos, precisa ter um controle para quem está vendendo para saber se irá receber os recursos”, diz Sharovsky. Por essa razão, o segmento costuma ser destinado para os investidores qualificados e investidores profissionais por terem uma maior capacidade de suportar períodos longos e, em alguns casos, até incertos, sem a distribuição de dividendos. No entanto, a restrição não se trata de uma regra.
Há fundos imobiliários que são destinados para o público-geral e se tornaram populares entre os investidores. É o caso do FII XP Log XPLG11 que possui a maior quantidade de cotistas do segmento com 350 mil investidores e que foi responsável pela distribuição de um rendimento de R$ 7,02 por cota no acumulado de 2024. O fundo atua no segmento de logística e, além de adquirir imóveis em localizações estratégicas para fins de locação, também investe na construção de empreendimentos logísticos. Segundo o último relatório gerencial do XPLG11, o fundo possui participação de 64,2% na construção do imóvel Especulativo Extrema, localizado em Minas Gerais, que se encontra com obras em fase final.
Já o fundo Tordesilhas EI (TORD11) com mais de 77 mil cotistas tenta solucionar a inadimplência do seu portfólio. Voltado para o desenvolvimento de projetos imobiliários de multipropriedade (sistema em que várias pessoas são donas de um mesmo imóvel com o direito a usufruir do espaço em alguns períodos do ano), o fundo tinha participação nas operações de alguns empreendimentos que enfrentaram dificuldades em dar prosseguimento à construção dos seus ativos ao longo de 2023. Dado os desafios, os investidores deixaram de receber dividendos mensais a partir de março do ano passado, o que resultou em uma desvalorização superior a 81,4% das cotas no acumulado dos últimos 18 meses. Veja os detalhes nesta reportagem.
Onde investir?
Os riscos atrelados ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários exigem alguns cuidados na hora de selecionar os FIIs com essa proposta. Para Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart, os investidores devem priorizar os fundos com estratégias mais defensivas e que tenham maior previsibilidade de demanda pelos empreendimentos.
“Os fundos de desenvolvimento que se concentram em áreas de alto crescimento urbano, como empreendimentos residenciais em bairros emergentes ou em setores de demanda consistente (como hospitais ou centros logísticos), tendem a ser menos arriscados”, afirma Bellas. Além disso, os investidores não devem concentrar uma parcela significativa do patrimônio nestes veículos de investimentos para não ter grandes perdas em casos de problemas no portfólios.
