O ano de 2024 surge no horizonte com um clima mais otimista no mercado financeiro, o que pode ter efeitos positivos nos investimentos em fundos imobiliários. Internacionalmente, segundo informações de um relatório divulgado pelo BTG Pactual, os últimos 18 meses foram marcados por desafios significativos, com políticas monetárias agressivas em economias desenvolvidas, como os Estados Unidos. No entanto, parece que a fase mais complicada desse processo já ficou para trás, com uma maior estabilização da inflação global.
No contexto brasileiro, sob uma perspectiva mais favorável, o BTG Pactual observa que a taxa de câmbio não sofreu impactos significativos e a resistência do mercado de trabalho local não tem gerado pressões inflacionárias substanciais. Portanto, a expectativa geral para o ano de 2024 é que a taxa Selic encerre em torno de 9,5% a 10%, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) permaneça dentro das metas de inflação e a atividade econômica apresente um crescimento mais moderado, em torno de 1,5% de aumento real do Produto Interno Bruto (PIB). Isso é reflexo dos efeitos mais lentos da política monetária, que já começaram a ser percebidos no segundo semestre de 2023 e devem continuar a se manifestar ao longo do primeiro semestre de 2024.
Esses indicadores têm impacto no mercado imobiliário, especialmente nos fundos de investimento imobiliário (FIIs). Por exemplo, os FIIs que investem em imóveis físicos se beneficiam de uma Selic mais baixa, uma vez que a redução das taxas de juros estimula o consumo. Diante desse cenário, o BTG Pactual selecionou os dois melhores FIIs para investir em 2024. O IFIX, que é o principal índice que mede o desempenho dos FIIs mais líquidos na B3, já acumula um aumento de 10,9% ao longo do ano, até o fechamento da sessão de quinta-feira, 7 de dezembro.
BTG Pactual Logística FII (BTLG11)
O BTG Logística FII (BTLG11), fundo de galpões logísticos, é recomendado pelo BTG por ter um portfólio formado por ativos de alto padrão, próximos a centros urbanos (last miles). Atualmente, o fundo possui mais de 20 ativos nas regiões Sudeste, Sul e Nordeste. Grande parte está localizada em São Paulo, em especial entre as regiões que compõem o raio de até 60 km da capital, principal eixo logístico do país. Os demais estão localizados no Rio de Janeiro, Santa Catarina, Ceará, Minas Gerais e Bahia.
Outro fator que embasa a recomendação é a carteira de locatários com excelente qualidade de crédito. De acordo com o relatório, entre seus principais inquilinos estão grandes empresas com perfil de crédito equilibrado, como BRF, Femsa e Natura. Além disso, a exposição a contratos atípicos e típicos oferecem estabilidade e potencial de elevação dos aluguéis no longo prazo.
“Por fim, a liquidez do fundo está entre as melhores do mercado, com um volume diário de negociação de, em média, R$ 6,8 milhões. As cotas são negociadas no mercado secundário praticamente em linha com o valor patrimonial (P/VPA de 1,01x) e a projeção é que o fundo siga pagando um dividend yield líquido de aproximadamente 9% para os próximos 12 meses”, dizem os analistas.
Kinea Securities FII (KNSC11)
O Kinea Securities FII (KNSC11) é o segundo fundo recomendado pelo BTG Pactual para investir em 2024. Listado desde agosto de 2020, o KNSC11 é um fundo que tem o objetivo de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs. A recomendação da instituição é pautada pelos seguintes fatores: (i) excelente gestão; (ii) carteira pulverizada em operações com perfil de risco confortável; (iii) portfólio balanceado entre indexadores (IPCA e CDI); e (iv) alta liquidez no mercado secundário.
“O fundo conta com a gestão da Kinea, uma das maiores gestoras de recursos do Brasil, com profissionais extremamente dedicados e alinhados com o cotista. A liquidez do fundo é excelente, sendo negociado, em média, R$ 2,6 milhões diariamente. Atualmente o fundo conta com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VPA de 0,98x) e a projeção é o fundo pagar um dividend yield líquido de aproximadamente 10,8% para os próximos 12 meses”, afirmam os analistas.
