A recente reavaliação do patrimônio do fundo imobiliário XP Malls (XPML11) indicou uma valorização de 8% no portfólio de shoppings, acrescentando R$ 467 milhões ao valor justo dos imóveis. Esse aumento destacou um aspecto importante para os investidores: o potencial construtivo dos fundos imobiliários (FIIs).
Um dos fatores que impulsionou a valorização foi a expansão do Catarina Fashion Outlet, em São Roque (SP), que adicionou mais de 21 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Segundo especialistas, essa expansão é benéfica porque gera receita adicional com um baixo custo de investimento, transformando terrenos subutilizados em áreas comerciais lucrativas.
Marcos Baroni, da Suno, orienta que o potencial construtivo seja analisado especialmente em fundos de shopping e logística, onde há oportunidades de expansão em terrenos já incorporados ao portfólio. No entanto, informações sobre esse potencial nem sempre são acessíveis aos investidores, sendo frequentemente discutidas em conferências ou relatórios dos gestores.
Exemplos de expansões em andamento incluem o shopping Uberaba (HSML11), o shopping Parque Dom Pedro (HGBS11) e o galpão logístico do GGR Covepi (GGRC11). Essas obras tendem a aumentar o valor patrimonial dos fundos, impactando diretamente a relação entre preço e valor patrimonial (P/VP).
A Instrução CVM 516/11 exige que FIIs de "tijolo" façam, ao menos uma vez ao ano, a reavaliação de seus imóveis. Isso ajuda a atualizar o valor patrimonial, mas pode influenciar o P/VP do fundo. Após a reavaliação, o XPML11 passou a operar com um desconto de 6%, com um P/VP de 0,94. Baroni alerta que, embora esse indicador seja relevante, ele deve ser analisado no contexto da atualização patrimonial para evitar equívocos.
