O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) concluiu a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, em uma transação avaliada em R$ 243,7 milhões. O negócio envolve uma área bruta locável (ABL) de 3.639,2 m² e reforça a estratégia do fundo de investir em ativos premium com alto padrão operacional.
Conforme fato relevante divulgado ao mercado, o pagamento será realizado em três etapas. A primeira, de R$ 170,6 milhões, será quitada à vista por meio da subscrição de CRIs conversíveis, remunerados com base no NOI Caixa (resultado operacional líquido) do shopping. Esses títulos serão futuramente convertidos em participação indireta na sociedade que detém a propriedade do ativo. As parcelas restantes, de R$ 36,5 milhões cada, serão pagas no primeiro e no segundo aniversários da entrada, corrigidas pelo CDI.
A XP projeta um yield de aproximadamente 11% no primeiro ano da operação, considerando a distribuição de resultados do empreendimento ao longo de 12 meses e o pagamento inicial.
Com 34.992 m² de ABL e 287 lojas, o Pátio Higienópolis é administrado pela Iguatemi (IGTI11) e é classificado como um “trophy asset” — categoria reservada a imóveis únicos, de alta qualidade e difícil replicação. Segundo a XP Investimentos, a aquisição foi positiva tanto sob a ótica qualitativa quanto quantitativa, ainda que seu impacto no portfólio total do fundo seja marginal.
O XPML11 possui participações em 25 shopping centers, voltados majoritariamente ao público de alta renda, totalizando cerca de 930 mil m² de ABL. A corretora destaca a administração da Iguatemi como um diferencial estratégico, alinhado à política do fundo de adquirir imóveis operados por grandes players do setor que também possuem participação societária nos ativos.
Necessidade de caixa e alavancagem
Com a nova aquisição, a necessidade de caixa do XPML11 aumentará significativamente. A projeção é de um déficit de R$ 233 milhões até o fim de 2025, frente aos R$ 62 milhões estimados anteriormente. Para 2026, a necessidade acumulada deve chegar a R$ 125 milhões.
Apesar do alerta, a XP aponta que o fundo ainda possui espaço para alavancagem, o que pode ajudar a recompor o equilíbrio financeiro nos próximos meses. Além disso, a reciclagem de portfólio — com a venda de ativos para financiar novas aquisições — segue sendo considerada uma estratégia viável.
Diante do cenário, a corretora mantém a recomendação de compra para o XPML11, destacando o portfólio diversificado, com ativos maduros, bem localizados e com sólida performance operacional, além da alta liquidez no mercado secundário. Nos últimos 30 dias, as cotas do fundo acumulam alta superior a 6%.
