Fundos imobiliários surpreendem e acumulam melhor semestre desde 2019

Apesar de um ambiente macroeconômico desafiador, com juros elevados, incertezas fiscais e ruídos políticos — incluindo a possível tributação de dividendos —, o mercado de fundos imobiliários teve desempenho expressivo no primeiro semestre de 2025. O IFIX, principal índice de FIIs da B3, registrou valorização de 12,22% entre janeiro e junho, o melhor resultado semestral desde 2019, superando expectativas mesmo com a Selic mantida em 15% ao ano.

De acordo com relatório da XP Investimentos, a forte recuperação reflete uma reversão no pessimismo excessivo observado entre o final de 2024 e o início deste ano, quando os fundos eram negociados com descontos mais acentuados que a média histórica. A corretora afirma que, mesmo diante de um cenário ainda volátil, os fundos podem seguir apresentando desempenho positivo nos próximos meses.

“Essa expectativa é sustentada por fundamentos setoriais sólidos e níveis de preço atrativos, tanto em termos de rendimento (carrego) quanto de potenciais ganhos de capital”, destaca Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP.

Para o segundo semestre, a XP mantém preferência pelos FIIs de recebíveis — também conhecidos como FIIs de papel Fundos imobiliários surpreendem e acumulam melhor semestre desde 2019— principalmente os que apresentam risco de crédito baixo a moderado. A avaliação é de que muitos desses ativos continuam com preços atrativos na Bolsa, oferecendo uma boa janela de entrada para investidores que buscam proteção e rentabilidade em um ambiente de juros elevados.

Já entre os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, a XP adota uma postura seletiva, com foco em ativos de alta qualidade, localizados em regiões estratégicas e com potencial de reajustes positivos nos contratos de locação. O relatório aponta que esse segmento pode se beneficiar de uma possível desaceleração da inflação e melhora no cenário macroeconômico doméstico.

“Essa possibilidade, aliada aos elevados níveis de desconto em que esses ativos são negociados, justifica sua presença nas carteiras dos investidores, apesar da nossa preferência momentânea pelos FIIs de papel”, acrescenta a XP.

FIIs preferidos da XP para o segundo semestre

No relatório, a corretora também atualizou sua carteira de fundos imobiliários recomendados para o segundo semestre de 2025. Entre os destaques está o BTG Pactual Logística (BTLG11), do segmento logístico. A XP projeta um preço-alvo de R$ 113,32 por cota, o que representa um potencial de valorização de aproximadamente 13% frente ao valor atual de R$ 100,20. A análise destaca que o setor de galpões logísticos vem apresentando demanda robusta e taxas de ocupação recordes, o que tem impulsionado as receitas imobiliárias por meio de reajustes de aluguéis acima da inflação.

Outro fundo listado entre os preferidos é o XP Malls (XPML11), do segmento de shopping centers. A corretora estima um preço-alvo de R$ 123,12 por cota, ante os atuais R$ 103,46, sugerindo um potencial de valorização de 19%. Para os analistas, apesar da expectativa de expansão mais moderada no curto prazo — alinhada ao ritmo mais lento da atividade econômica — o setor deve se beneficiar de reajustes nos aluguéis mínimos e melhora na taxa de ocupação dos empreendimentos.

Com base nos fundamentos, descontos ainda relevantes e cenário de juros que tende a se estabilizar, a XP reforça sua visão construtiva para o mercado de FIIs no segundo semestre, recomendando uma carteira equilibrada entre ativos de papel e tijolo.