O ano de 2026 tende a abrir espaço para oportunidades no mercado de fundos imobiliários, sobretudo nos veículos lastreados em imóveis físicos, conhecidos como FIIs de tijolo. A avaliação é de Carlos Martins, gestor da Kinea Investimentos, que aponta como fatores de suporte a expectativa de redução da taxa Selic e o ritmo mais contido de novos lançamentos imobiliários, o que contribui para manter a oferta sob controle.
Segundo o gestor, a combinação entre menor custo de capital e retomada gradual da atividade econômica pode favorecer a geração de renda desses fundos. A redução de vacância e a revisão de contratos de locação aparecem como canais potenciais de aumento de dividendos, em um cenário em que o investidor pessoa física segue buscando renda recorrente por meio do mercado imobiliário. Martins avalia ainda que a melhora do ambiente macroeconômico tende a ampliar a liquidez do segmento, com a entrada de novos participantes.
Dentro do universo de imóveis físicos, o segmento de escritórios é apontado como aquele com maior potencial relativo em 2026. De acordo com o gestor, os preços das cotas ainda refletem um nível elevado de desconto, apesar de sinais recentes de melhora operacional. A redução do trabalho remoto integral e o aumento da exigência de presença física por parte das empresas têm contribuído para uma recuperação gradual da demanda por espaços corporativos.
Martins destaca que regiões consolidadas, como a avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, concentram exemplos desse movimento. Em muitos casos, contratos firmados durante a pandemia permanecem com valores defasados, o que abre espaço para reajustes ao longo de 2026. Esse processo tende a elevar o fluxo de rendimentos dos fundos e, consequentemente, influenciar a precificação das cotas no mercado secundário.
O gestor pondera, no entanto, que o desempenho não será homogêneo dentro do segmento. Fundos com imóveis mais antigos ou que demandam investimentos relevantes em manutenção e modernização podem enfrentar desafios adicionais, o que torna a seleção dos ativos um fator central para os resultados.
No segmento de logística, a avaliação é de que o cenário segue favorável, embora com menor margem para expansão expressiva. A vacância estruturalmente baixa limita o potencial de ganhos adicionais, ainda que o setor permaneça resiliente. Já os fundos de shopping centers podem se beneficiar do aumento do fluxo de consumidores, especialmente em regiões com forte presença de edifícios corporativos, à medida que cresce a circulação diária de pessoas.
Entre os fundos imobiliários de papel, Martins observa que os FIIs de certificados de recebíveis imobiliários indexados à inflação continuam como alternativa relevante, sobretudo em um ambiente de transição da política monetária.
Ao tratar da estratégia para 2026, o gestor afirma que o cenário favorável não elimina a necessidade de cautela. A qualidade dos ativos e a gestão do portfólio devem ser determinantes. Segundo ele, a Kinea tem promovido ajustes graduais em suas carteiras, guiados pela dinâmica das curvas de juros e pelas expectativas para a taxa Selic, que podem incluir uma redução acumulada entre 2,5 e 3 pontos percentuais ao longo do ano, a depender do cenário econômico e político.
