Após um desempenho expressivo em 2025, o mercado de fundos imobiliários deve entrar em 2026 em um ambiente mais equilibrado, ainda com oportunidades de valorização e geração de renda, segundo avaliação do BTG Pactual. Em relatório, o banco afirma que a melhora do cenário macroeconômico, especialmente com a expectativa de um ciclo de cortes da taxa Selic, tende a sustentar o desempenho dos FIIs, apesar da volatilidade associada a um ano eleitoral.
De acordo com os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, responsáveis pelo estudo, mesmo com juros ainda elevados em termos absolutos, a perspectiva de redução gradual favorece ativos de risco com geração recorrente de renda. A leitura do banco é de um cenário mais construtivo ao longo de 2026, ainda que sujeito a oscilações pontuais.
Em 2025, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, acumulou valorização superior a 20%. Segundo o BTG, esse movimento foi impulsionado por descontos relevantes observados no início do ciclo e por uma base de comparação mais fraca. O período também foi marcado por avanços estruturais na indústria, como a retomada das captações, a expansão da base de investidores para cerca de 2,9 milhões de pessoas e a melhora operacional dos fundos, refletida no aumento dos aluguéis e na redução da vacância.
Na avaliação do banco, os fundos de tijolo já passaram por um ajuste importante nas cotações, sobretudo os veículos de maior porte e liquidez. Ainda assim, diversos segmentos continuam negociando abaixo do valor patrimonial, o que mantém espaço para apreciação ao longo do próximo ciclo.
Ao mesmo tempo, o nível ainda elevado dos juros reais segue favorecendo os fundos de papel, especialmente aqueles com exposição a recebíveis indexados à inflação. O relatório aponta que esses fundos devem iniciar um processo gradual de redução de dividendos ao longo de 2026, em função da queda da Selic e de uma inflação mais controlada, mas ainda assim com rendimentos considerados competitivos e menor volatilidade relativa.
Diante desse cenário, o BTG indica que pretende ampliar gradualmente a exposição a fundos de tijolo ao longo de 2026, evitando movimentos abruptos. O banco destaca que o calendário eleitoral pode gerar momentos pontuais de estresse nos preços, criando oportunidades de entrada a níveis mais atrativos, desde que haja foco na qualidade dos ativos, na localização consolidada e na previsibilidade dos fluxos de caixa.
Entre os segmentos de tijolo, o relatório aponta as lajes corporativas como um dos setores mais defasados em termos de valuation. Apesar da melhora operacional já observada, esses fundos ainda negociam com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia, em São Paulo.
No segmento de galpões logísticos, o banco avalia que a demanda segue sólida e que o crescimento dos aluguéis deve continuar, refletindo a escassez relativa de ativos de alta qualidade. Por outro lado, o setor já negocia mais próximo do valor patrimonial, o que limita o potencial de reprecificação e exige maior seletividade na escolha dos fundos.
Para os shoppings centers, o BTG mantém uma visão positiva, destacando que o segmento ainda negocia com deságio e apresenta FFO yield estimado para 2026 em torno de 10% ao ano, acima da média histórica. A expectativa de isenção de imposto de renda para pessoas físicas com renda mensal de até R$ 5 mil tende a favorecer o consumo das classes B e C, público predominante desses empreendimentos. Em contrapartida, a projeção de IGP-M negativo em 2025 limita os reajustes de aluguel em 2026, o que reforça a necessidade de maior seletividade.
No caso dos fundos de renda urbana, o banco observa que a valorização recente reduziu de forma significativa os descontos, diminuindo o potencial de alta no curto prazo, apesar de dividendos ainda competitivos. Já os fundos de fundos e hedge funds seguem negociando com deságio relevante, mas tendem a apresentar maior volatilidade em um ambiente eleitoral.
Entre os principais pontos de atenção para 2026, o BTG reforça a importância de critérios mais rigorosos nas novas alocações, com preferência por fundos maiores, estrutura de capital sólida e portfólios bem posicionados. O relatório também chama atenção para o aumento de aquisições pagas com cotas, estratégia que pode favorecer o crescimento no longo prazo, mas que tende a pressionar as cotações no curto prazo e elevar a volatilidade dos fundos que adotarem esse modelo.
