O fundo imobiliário JHSF Capital SCJ (JCSC11) concluiu a aquisição de 16,99% do Shopping Cidade Jardim, empreendimento de alto padrão localizado na capital paulista. A operação, realizada com o XP Malls (XPML11), envolve R$ 454 milhões e amplia a exposição do fundo comprador ao segmento de shopping centers.
A conclusão da transação foi comunicada ao mercado por meio de fato relevante, após o cumprimento da etapa inicial de pagamento prevista no contrato. Com isso, o JCSC11 passou a deter indiretamente a participação adquirida no empreendimento.
O negócio havia sido anunciado em 18 de setembro e estabelece uma estrutura de pagamento que combina desembolso imediato, assunção de obrigações financeiras e parcelas futuras corrigidas pela inflação.
Do valor total da aquisição, R$ 273,8 milhões correspondem à parcela inicial, já quitada pelo fundo. Desse montante, R$ 121,9 milhões foram pagos em dinheiro, enquanto R$ 151,9 milhões se referem à assunção de saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pelo vendedor.
Os CRIs são títulos de renda fixa vinculados a recebíveis do setor imobiliário. Ao assumir o saldo devedor previsto na operação, o fundo comprador incorpora essa obrigação financeira à estrutura da aquisição, reduzindo a necessidade de desembolso integral em dinheiro no fechamento.
O valor remanescente será pago em duas parcelas de R$ 90,8 milhões cada. A primeira deverá ser quitada em até seis meses após o pagamento inicial, enquanto a segunda terá vencimento em até 12 meses.
Ambas as parcelas serão atualizadas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial de inflação do país. Dessa forma, o montante efetivamente desembolsado nas etapas futuras dependerá da variação acumulada do índice nos respectivos períodos.
A aquisição ocorre em um momento de investimentos na expansão e na renovação comercial do Shopping Cidade Jardim. O empreendimento passa por mudanças em sua composição de lojas, com a incorporação de novas marcas e ampliação dos espaços destinados à atividade comercial.
Entre as novidades previstas estão as marcas internacionais Chanel, Loro Piana e Alaïa, além do CJ Fashion. As iniciativas fazem parte da estratégia de fortalecimento do posicionamento do shopping no segmento de consumo de alto padrão.
O projeto de expansão deverá acrescentar aproximadamente 3.500 metros quadrados de área bruta locável (ABL), indicador que representa os espaços disponíveis para locação aos lojistas.
Com a ampliação, a ABL total do Shopping Cidade Jardim deverá alcançar cerca de 52 mil metros quadrados, aumentando a capacidade do empreendimento de receber operações comerciais e gerar receitas de aluguel.
Para o JCSC11, a aquisição representa a incorporação de uma participação relevante em um ativo que passa por expansão física e atualização de seu conjunto de lojas. O desempenho do investimento dependerá da evolução das receitas do shopping, dos custos associados à participação adquirida e das obrigações financeiras assumidas na transação.
Já para o XPML11, a operação representa a alienação de uma parcela de sua participação no empreendimento, conforme as condições financeiras estabelecidas entre os fundos.
A conclusão da compra assegura ao JCSC11 a posse indireta da fração negociada, mas o pagamento integral do preço ainda dependerá da liquidação das duas parcelas futuras, sujeitas à correção pelo IPCA.
O negócio reúne, portanto, a transferência de participação em um shopping de alto padrão e uma estrutura de financiamento que distribui parte do desembolso ao longo dos próximos 12 meses, enquanto o empreendimento avança em seu processo de expansão comercial.
