O início de 2024 trouxe agitação para o fundo de investimento imobiliário (FII) de logística BTLG11 com o anúncio de uma nova emissão de cotas que visa captar R$ 1,2 bilhão para o empreendimento. Este movimento, segundo analistas, tem o potencial de ampliar a diversificação do portfólio, possibilitando a aquisição de novos imóveis em regiões com alta demanda.
O BTLG11 destaca-se como um dos maiores FIIs do setor de tijolos, com um patrimônio líquido de R$ 2,8 bilhões, conforme o último relatório gerencial publicado em novembro do ano anterior. O portfólio atual engloba 22 imóveis distribuídos em seis estados brasileiros, com ênfase no setor alimentício.
Apesar da diversificação, 82% dos ativos permanecem concentrados em regiões estratégicas próximas ao centro comercial de São Paulo (SP), e 24% da receita provém de apenas três locatários: Ambev (ABEV3), contribuindo com 9%; Braskem (BRKM5), com 8%; e BRF (BRFS3), com 7%.
Essas características valeram ao BTLG11 o título de fundo imobiliário mais recomendado pelas carteiras mensais de corretoras por dois meses consecutivos. Para fevereiro, conforme destacado nesta matéria, o FII obteve quatro indicações de oito corretoras. Uma das justificativas para recomendação de compra pelas corretoras é a resiliência demonstrada pelo portfólio do fundo.
"Avaliamos o BTLG11 como uma das melhores opções de posicionamento, dada sua capacidade de alocação e potencial de valorização dos ativos em carteira", destaca a Guide Investimentos em seu relatório da carteira recomendada para fevereiro. A captação de R$ 1,2 bilhão por meio da nova emissão de cotas deve promover ainda mais a expansão do portfólio do BTLG11 com a aquisição de novos imóveis logísticos.
Atualmente, a gestora informa que o fundo está negociando ativos que podem totalizar R$ 2,6 bilhões, sendo um deles localizado em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. "A lista de ativos em fase avançada de diligência inclui três ativos AAA, predominantemente em São Paulo, totalizando cerca de R$ 400 milhões. A gestão estima um cap rate de aquisição em torno de 9%", avalia a EQI Research em seu relatório sobre a oferta da nova emissão de cotas.
O preço de subscrição para as novas cotas foi estabelecido em R$ 101,65, incluindo os R$ 3,48 por cota referentes aos custos da emissão. Investidores que já possuem pelo menos três cotas do fundo têm direito de preferência na oferta e devem manifestar interesse pelas novas cotas até 15 de fevereiro, com pagamento previsto para o dia seguinte (16).
"Para aqueles que ainda não são cotistas, ou são cotistas, mas não atingiram o mínimo de direito de preferência, o investimento mínimo para participar da emissão é de 1 cota, equivalente a um investimento mínimo de R$ 101,65", informou Marx Gonçalves, analista da Nord Research. As negociações da oferta pública iniciaram em 1º de fevereiro e seguem até 26 de fevereiro através das corretoras participantes, com o BTG Pactual como corretora líder da oferta.
O histórico de gestão por trás do BTLG11 indica aos investidores que a nova operação de captação de recursos para o fundo representa uma oportunidade de investimento. De acordo com Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, o preço da nova emissão está abaixo do valor de mercado e os recursos devem contribuir para a valorização do portfólio do fundo.
"Analisando a alocação de recursos, o BTLG11 tem sido capaz de expandir sua carteira e, ao mesmo tempo, obter lucro em algumas operações", destaca Nabuco sobre o FII. Assim como a Empiricus, a Guide Investimentos e a EQI Research também recomendam a compra do fundo imobiliário devido à sua capacidade de gerar retornos aos acionistas. Conforme o último informe de rendimento, o fundo distribuiu R$ 0,76 por cota em dividendos aos seus acionistas.
Por outro lado, a Genial Investimentos optou por retirar o BTLG11 de sua carteira recomendada para fevereiro, acreditando que o fundo enfrentará uma forte pressão de venda, com a cota sendo negociada a R$ 102.