A regulamentação da reforma tributária sancionada recentemente estabelece novas regras que impactam diretamente os fundos de investimentos imobiliários do tipo "tijolo" — que investem em aluguéis e na compra e venda de imóveis — e os fundos do agronegócio (Fiagro). A mudança pode afetar a rentabilidade de um setor que movimenta um patrimônio de R$ 286 bilhões em ativos, segundo dados da Anbima. O mercado financeiro já reage à medida, e o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) acumula queda superior a 2% desde a última sexta-feira.
No Congresso, parlamentares ligados ao empreendedorismo e ao agronegócio começam a se mobilizar para tentar reverter o veto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, que possibilitou a nova tributação. O deputado Arnaldo Jardim (Cidadania-SP), membro das frentes parlamentares envolvidas, defendeu a derrubada do veto para garantir que os fundos não sejam tratados como contribuintes.
A nova tributação incide sobre operações de locação, arrendamento e compra e venda de imóveis realizadas por esses fundos. Até então, não havia incidência de impostos sobre consumo nessas transações. A cobrança começará a valer em 2027, com a implementação gradual da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), e se tornará integral em 2033. A alíquota será de 30% do novo IVA para locação e 50% para a venda de imóveis, o que, considerando a taxa de referência de 28%, resultaria em 8,4% sobre aluguéis e 14% sobre vendas.
A incidência do Imposto de Renda sobre os rendimentos dos fundos não foi alterada, ou seja, a isenção de IR sobre os dividendos pagos por esses fundos continua em vigor. Apenas a tributação sobre o consumo foi modificada. Segundo o Ministério da Fazenda, fundos imobiliários "de papel" — que investem em recebíveis financeiros — não serão afetados. Já os fundos imobiliários "tijolo" e os Fiagros passam a ser tributados devido ao veto de Lula a um dispositivo que lhes permitiria escolher se desejavam ou não ser contribuintes.
A nova regra traz um efeito contraditório: fundos que alugam ou vendem imóveis para empresas podem se beneficiar da possibilidade de utilizar créditos tributários para abater impostos, desde que sejam contribuintes. Caso contrário, esses créditos não existirão, o que pode elevar a carga tributária. Técnicos da Fazenda avaliam que, em alguns casos, fundos não contribuintes podem acabar pagando mais impostos. Caso o Congresso derrube o veto, essa situação pode ser revista.
A tributação também se aplicará a fundos patrimoniais — criados por investidores individuais ou famílias — independentemente do desfecho da votação no Congresso. A Fazenda justificou o veto argumentando que permitir a opção de não ser contribuinte criaria um novo benefício tributário, não previsto na reforma tributária original aprovada em 2023.
Especialistas do setor afirmam que a nova tributação pode reduzir os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários, a menos que haja reajustes nos valores de aluguéis. Para investidores que compraram cotas no lançamento dos fundos, a expectativa é de uma redução patrimonial, enquanto aqueles que negociam no mercado secundário devem observar ajustes no valor das cotas.
A decisão de manter ou sair desses investimentos deve considerar vários fatores. Claudio Algranti, gestor da Galoppo, recomenda aguardar a conclusão da regulamentação, pois ainda há a possibilidade de reversão no Congresso, e a medida só entra em vigor em 2027. Ele destaca que o mercado já vinha sendo impactado por fatores como a perspectiva de alta da taxa Selic e o crescimento econômico mais fraco, o que pode tornar precipitada a decisão de sair dos fundos nesse momento.
Os novos fundos imobiliários devem se adaptar à nova realidade tributária, incorporando esses custos na precificação de ativos. O mesmo raciocínio vale para os Fiagros, que movimentam R$ 41 bilhões. Fundos Fiagro que investem em ativos financeiros podem escapar da tributação, enquanto aqueles baseados em propriedades rurais ou contratos de parceria agrícola serão taxados.
Além disso, a regulamentação sancionada prevê que todos os fundos de investimento pagarão CBS e IBS sobre as taxas de administração, o que pode aumentar os custos para os gestores desses fundos.
Outro grupo impactado pela nova tributação são os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs), que cresceram recentemente e já acumulam R$ 589 bilhões em patrimônio. Neste caso, a tributação não decorre do veto presidencial. Fundos patrimoniais, formados por um único investidor ou família, serão tributados, enquanto os FIDCs ofertados a investidores em geral permanecerão isentos. No entanto, especialistas apontam que o texto sancionado permite que o Conselho Monetário Nacional (CMN) defina quais ativos serão tributados, o que gera incertezas sobre a aplicação da regra no futuro.
O Ministério da Fazenda afirmou que a intenção não é tributar os FIDCs que não sejam patrimoniais e que, se necessário, proporá ajustes no texto antes da entrada em vigor da nova tributação.
