O veto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva à isenção tributária dos fundos de investimento na sanção da primeira lei complementar que regulamenta a reforma tributária tem gerado questionamentos no mercado, principalmente sobre os impactos na receita dos fundos imobiliários. O veto retirou os fundos do regime diferenciado que permitia a opção entre serem ou não contribuintes dos impostos sobre consumo. Com isso, os fundos imobiliários passaram a ser classificados como “prestadores de serviços”, deixando de ser considerados “condomínios especiais” isentos de tributos.
Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados e especialista em mercado de capitais, explica que essa nova classificação pode levar à incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributos que substituirão o PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS. Apesar disso, os dividendos distribuídos por FIIs seguem isentos de Imposto de Renda (IR), desde que respeitem as regras já exigidas.
Embora a regulamentação da reforma tributária tenha sido aprovada na última semana, as novas regras só entrarão em vigor a partir de 2026, com alíquotas progressivas. Além disso, ainda há a possibilidade de o Congresso derrubar o veto presidencial e restabelecer a isenção dos fundos. No sábado, o Ministério da Fazenda afirmou que não pretende tributar esses ativos. No entanto, caso os fundos permaneçam na categoria de contribuintes, a tributação dependerá da classe dos ativos, conforme relatório do BB Investimentos.
Para os FIIs de tijolo, a cobrança dos impostos incidiria sobre as receitas, desde a aquisição até a locação ou arrendamento dos imóveis. Já para os fundos de papel, a incerteza é maior, pois não há uma regra específica sobre a tributação desses ativos, podendo ser aplicada uma cobrança semelhante à que ocorre com os bancos, incidindo sobre a diferença entre o preço de compra e venda dos títulos.
A alíquota final do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) ainda não foi definida, mas estima-se que fique em torno de 28%, com um redutor de 50% para operações com bens imóveis e de 70% para receitas obtidas com aluguéis. Dessa forma, a tributação final dos fundos imobiliários poderia ter um impacto de cerca de 9% sobre suas receitas, o que reduziria o valor dos dividendos distribuídos aos investidores. No entanto, os efeitos não seriam imediatos, pois a reforma prevê um período de transição entre 2026 e 2032.
Além do aumento da carga tributária, Ferrari aponta que a nova regra adiciona complexidade à tributação dos FIIs, pois a compensação tributária para evitar bitributação pode levar muitos fundos a se tornarem isentos de impostos. Ele destaca que a reforma deveria simplificar o sistema tributário, mas a tributação dos fundos está gerando dificuldades até mesmo para especialistas.
A isenção dos fundos imobiliários sempre foi um dos principais atrativos desses investimentos, que não possuem a mesma liquidez e retorno que ações de empresas. Ferrari argumenta que o ciclo imobiliário, por ser longo e demandar altos investimentos, justifica a manutenção da isenção. Ele também ressalta que a mudança ocorre em um momento delicado, com a alta dos juros pressionando os FIIs na bolsa.
O BB Investimentos avalia que o mercado buscará um equilíbrio para compensar a nova tributação, seja por meio de novas estruturações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com maior prêmio, seja pelo repasse da cobrança em contratos de locação mais caros. No entanto, o banco alerta que esse cenário pode gerar uma pressão inflacionária na cadeia produtiva e na sociedade, dificultando a expansão do setor.
