A expansão da inteligência artificial e a crescente demanda por infraestrutura de processamento de dados podem criar uma nova frente de investimentos para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Em relatório, a XP Investimentos avalia que o país reúne condições favoráveis para ampliar sua participação no mercado de data centers, embora a entrada nesse segmento exija atenção a riscos relacionados à ocupação dos imóveis, aos contratos de locação e aos elevados custos de manutenção tecnológica.
A análise considera que a transformação digital está aumentando a necessidade de instalações especializadas capazes de armazenar, processar e transmitir grandes volumes de informações. Esse movimento tem estimulado investimentos em infraestrutura ao redor do mundo e despertado o interesse do mercado imobiliário, especialmente pela possibilidade de desenvolver ou adquirir propriedades destinadas a empresas de tecnologia e operadores de data centers.
Segundo estimativas apresentadas pela XP, a demanda mundial por capacidade de data centers poderá alcançar aproximadamente 200 gigawatts (GW) até 2030. Os investimentos previstos para a próxima década variam entre US$ 700 bilhões e US$ 1 trilhão, indicando a dimensão dos recursos necessários para acompanhar o crescimento da computação em nuvem e das aplicações de inteligência artificial.
Nesse cenário, a disponibilidade de eletricidade tornou-se um dos principais fatores para a instalação de novos empreendimentos. Os data centers precisam de fornecimento contínuo de energia para alimentar servidores, equipamentos de processamento e sistemas de refrigeração, que operam de maneira permanente e exigem infraestrutura de alta confiabilidade.
Para a XP, a matriz energética brasileira, com participação relevante de fontes renováveis, representa uma vantagem competitiva na atração desses projetos. A posição geográfica do país e sua infraestrutura de conectividade também podem favorecer a expansão do setor, principalmente no atendimento à demanda regional por processamento de dados.
Embora o Brasil ainda não esteja entre os principais centros mundiais de treinamento de modelos avançados de inteligência artificial, a corretora identifica oportunidades relacionadas às aplicações de inferência, etapa em que sistemas já treinados processam informações e produzem respostas. Esse tipo de atividade pode ampliar a necessidade de capacidade computacional próxima aos mercados consumidores.
O potencial brasileiro também é sustentado pela participação do país na infraestrutura digital latino-americana. Dados da consultoria JLL, mencionados no relatório da XP, mostram que o Brasil concentra aproximadamente 48% da capacidade instalada de data centers da América Latina e responde por 71% da capacidade atualmente em construção na região.
O mercado latino-americano reúne cerca de 1,1 GW de capacidade instalada e possui projetos em desenvolvimento que somam mais de 3,8 GW. No Brasil, a infraestrutura em operação supera 500 megawatts (MW), dimensão ainda inferior à observada em mercados mais desenvolvidos, mas que demonstra a relevância do país no cenário regional.
Nos Estados Unidos, o segmento já constitui uma atividade consolidada no mercado imobiliário, com empresas especializadas que administram grandes carteiras de instalações destinadas ao processamento de dados. Entre os exemplos mencionados pela XP estão Equinix, Digital Realty e Iron Mountain Data Centers, companhias com operações internacionais e acesso a diferentes fontes de financiamento.
A comparação indica que o mercado brasileiro permanece em estágio inicial de desenvolvimento, especialmente em relação à participação de investidores imobiliários. Para a XP, essa diferença de maturidade representa uma possibilidade de expansão à medida que novos projetos sejam implantados e a demanda por infraestrutura digital aumente.
Os fundos imobiliários podem participar desse movimento por diferentes modalidades de investimento. Uma delas envolve a aquisição de data centers que já estejam construídos e em funcionamento, com contratos de locação estabelecidos. Outra possibilidade consiste no financiamento ou desenvolvimento de empreendimentos destinados a operadores especializados.
Entre as estruturas disponíveis está o *sale and leaseback*, operação na qual o proprietário de um imóvel vende a propriedade ao fundo imobiliário e permanece utilizando o espaço mediante pagamento de aluguel. A modalidade permite ao operador liberar recursos anteriormente imobilizados no empreendimento, enquanto o FII passa a receber receitas provenientes da locação.
Outra alternativa é o *built to suit* (BTS), modelo em que o imóvel é desenvolvido de acordo com as necessidades técnicas de uma empresa que se compromete a ocupá-lo. No caso dos data centers, essa estrutura pode envolver exigências específicas de fornecimento elétrico, refrigeração, conectividade e segurança operacional.
Apesar dessas possibilidades, a XP considera que a aquisição de instalações já concluídas, ocupadas e operacionais tende a oferecer uma alternativa de entrada mais favorável para os fundos imobiliários. A preferência decorre da redução de incertezas relacionadas à construção, à obtenção de licenças e à conexão dos empreendimentos à rede elétrica.
A corretora ressalta, entretanto, que a natureza especializada desses imóveis cria riscos diferentes daqueles encontrados em segmentos tradicionais, como galpões logísticos, escritórios e estabelecimentos comerciais. Um dos principais pontos de atenção envolve a divisão das responsabilidades financeiras entre o proprietário do imóvel e a empresa responsável pela operação do data center.
Essas instalações dependem de sistemas elétricos complexos, geradores, baterias, equipamentos de refrigeração e infraestrutura de conectividade. Como parte desses componentes está sujeita a atualizações tecnológicas frequentes, os contratos precisam estabelecer de maneira precisa quem deverá assumir os custos de manutenção, substituição e modernização.
Na avaliação da XP, o modelo mais adequado seria aquele em que as obrigações do fundo imobiliário permanecessem concentradas na infraestrutura básica da propriedade, enquanto o operador assumiria as despesas relacionadas aos equipamentos necessários à prestação dos serviços tecnológicos.
Essa divisão é considerada importante para evitar que os investidores imobiliários fiquem expostos a desembolsos elevados e imprevisíveis, capazes de comprometer a rentabilidade dos empreendimentos e a distribuição de rendimentos aos cotistas.
A possibilidade de desocupação também exige atenção. Diferentemente de imóveis comerciais convencionais, que podem ser adaptados para diferentes atividades, os data centers possuem características técnicas específicas. Caso um operador encerre suas atividades ou deixe determinada instalação, a substituição do locatário poderá depender de reformas, novos investimentos e adequações tecnológicas.
Esse risco de vacância pode afetar tanto o fluxo de receitas quanto o valor de mercado da propriedade, especialmente quando a infraestrutura foi desenvolvida para atender às necessidades de uma empresa específica. A capacidade de reutilização do imóvel e a existência de outros potenciais ocupantes tornam-se, portanto, elementos relevantes na avaliação dos investimentos.
Outro aspecto destacado pela XP diz respeito à natureza do retorno financeiro oferecido pelos fundos imobiliários que investem nesse segmento. Embora a expansão da inteligência artificial seja um dos fatores que impulsionam a demanda por data centers, os cotistas não participam diretamente do faturamento obtido pelos operadores com serviços de computação em nuvem ou processamento de informações.
Em uma estrutura imobiliária tradicional, a remuneração do fundo decorre principalmente dos aluguéis pagos pelas empresas que utilizam as instalações. Dessa forma, o crescimento das receitas dos operadores não se traduz automaticamente em aumento proporcional dos rendimentos distribuídos pelos FIIs.
A XP também identifica oportunidades de investimento em estruturas complementares aos data centers, como subestações elétricas dedicadas, além da possibilidade de financiamento de projetos em desenvolvimento. A viabilidade dessas alternativas dependerá das características dos contratos, das necessidades de capital e da distribuição dos riscos entre os participantes.
A análise indica que o avanço da infraestrutura digital poderá ampliar as possibilidades de diversificação dos fundos imobiliários brasileiros. Entretanto, a atratividade dos empreendimentos dependerá não apenas do crescimento da demanda por inteligência artificial, mas também da qualidade dos imóveis, da solidez financeira dos operadores e das condições contratuais estabelecidas.
Para os investidores, a principal distinção está entre participar do crescimento da indústria tecnológica e investir nos imóveis utilizados por essa indústria. Embora os dois mercados estejam relacionados, seus modelos de receita e fatores de risco são diferentes, exigindo avaliações específicas antes da alocação de recursos.
