A combinação de investimentos em imóveis, pagamento regular de dividendos e isenção de Imposto de Renda (IR) fez dos Fundos Imobiliários (FIIs) um sucesso entre os investidores brasileiros, mesmo em um cenário de juros elevados. O setor, que hoje possui um patrimônio de R$ 188 bilhões, cresceu mais de R$ 30 bilhões em apenas um ano, atraindo fundos de pensão e investidores estrangeiros.
Em termos de investidores, o número de cotistas também explodiu. Atualmente, 2,75 milhões de pessoas físicas investem em FIIs, quatro vezes mais que há cinco anos. O fundo Maxi Renda, da XP, sozinho conta com 1,3 milhão de cotistas, superando o número de acionistas do Banco do Brasil.
Enquanto a bolsa brasileira não registra aberturas de capital de empresas há três anos, a B3 vem realizando quase três cerimônias semanais de ofertas de FIIs, entre IPOs e follow-ons. Em 2023, 65 novos fundos já foram listados, elevando o total para 468, superando o número de empresas na bolsa, que conta com cerca de 445.
O volume de negociações também reflete esse crescimento. Em 2019, o volume diário somava R$ 130 milhões, subindo para R$ 330 milhões atualmente. A liquidez foi reforçada pela presença de formadores de mercado, que garantem a compra e venda de cotas sem penalização no preço, tornando os FIIs mais semelhantes às ações.
Segundo Felipe Paiva, diretor de relacionamento da B3, a bolsa tem implementado novas funcionalidades, como o empréstimo de FIIs e a criação de contratos futuros do IFIX, o índice de FIIs da bolsa. Também está em discussão a possibilidade de utilizar FIIs como garantia, além da venda de cotas em blocos, como os "block trades" de ações.
A maior assembleia de cotistas de FIIs já realizada no Brasil ocorreu neste ano, com a incorporação dos fundos imobiliários do Credit Suisse à gestora Pátria. O processo, que contou com votação à distância, marca a evolução da governança no setor.
O crescimento dos FIIs tem sido constante desde 2016, impulsionado pela distribuição de proventos, que atrai investidores devido à menor volatilidade desses fundos. A indústria, que antes se concentrava em fundos de "tijolos" e papéis, agora inclui opções mais sofisticadas, como fundos hedge e especializados em setores como o residencial e logística.
Rodrigo Abudd, da Pátria Investments, destaca que o setor imobiliário ainda está em processo de sofisticação, e novos investidores, como fundações e estrangeiros, estão começando a explorar os FIIs. Esse movimento deve trazer mais volume e liquidez ao mercado nos próximos anos.
A evolução regulatória e o aumento da liquidez têm atraído não apenas pessoas físicas, mas também investidores institucionais, como seguradoras e fundos multimercados, que agora representam 25% do patrimônio líquido do Maxi Renda e do XP Malls.
Com a expectativa de queda nos juros, a tendência é que os fundos de "tijolos", que investem diretamente em empreendimentos como shoppings e escritórios, ganhem mais destaque. Enquanto isso, os fundos de CRIs, mais ligados à renda fixa, continuam atraentes em meio à incerteza econômica.
O mercado de FIIs no Brasil, que passou por um "boom" de lançamentos, deve agora entrar em uma fase de consolidação, com fundos maiores se tornando cada vez mais dominantes. No Pátria, a aquisição da VBI e dos fundos do Credit Suisse levou os ativos sob gestão a R$ 21 bilhões, sinalizando que o setor está pronto para inaugurar um novo capítulo de crescimento. Nos EUA, o mercado de FIIs é muito maior, com US$ 1,3 trilhão, mas menos diversificado, contando com cerca de 300 fundos.