O XP Malls (XPML11), maior fundo imobiliário de shoppings centers da B3, vem passando por transformações significativas. Após uma captação bilionária e um ritmo intenso de aquisições, o fundo expandiu sua atuação, incluindo imóveis destinados a diversas classes sociais, conforme análise da Empiricus.
Nova Abordagem Estratégica
Anteriormente considerado um fundo "premium", o XP Malls diversificou seus ativos, incorporando imóveis que atendem a diferentes públicos. A Empiricus observa que, apesar dessa mudança, o fundo ainda mantém uma parcela substancial de ativos de alta renda. Entre as recentes aquisições, destaca-se uma participação minoritária em quatro shoppings da JHSF, incluindo o Catarina Fashion Outlet, conhecido por seu perfil de alta renda.
Além disso, o fundo tentou adquirir uma fatia do Rio Sul, um dos shoppings mais importantes do Rio de Janeiro. No entanto, a transação não foi concretizada devido ao exercício do direito de preferência por um dos sócios do empreendimento.
Perspectivas e Liquidez
Apesar das mudanças no perfil das aquisições, a Empiricus mantém uma visão positiva sobre o XPML11. A liquidez diária robusta, girando em torno de R$ 17 milhões, proporciona conforto nas negociações das cotas. Entretanto, os analistas destacam que estão reavaliando a alocação do fundo, considerando oportunidades mais evidentes em outros ativos.
Concorrência e Oportunidades
O HSI Malls (HSML11), terceiro maior fundo imobiliário de shoppings com um patrimônio líquido de R$ 1,955 bilhão, é visto como uma alternativa atrativa. Diferentemente do XP Malls, que foca em participações minoritárias, o HSML11 detém posições majoritárias em todos os seus ativos, permitindo uma gestão mais centralizada e eficiente.
Outra oportunidade apontada pela Empiricus é o TRX Real Estate (TRXF11), do segmento de renda urbana. Com uma perspectiva de geração de renda de 14,5% para os próximos 12 meses, o fundo oferece uma janela de entrada convidativa, reforçando a convicção na sua tese de investimento.
Conclusão
O XP Malls continua a se destacar no mercado de fundos imobiliários, adaptando sua estratégia para abarcar um público mais amplo. No entanto, a necessidade de reavaliação e a busca por novas oportunidades demonstram um mercado dinâmico e competitivo, onde a diversificação e a gestão eficiente são cruciais para o sucesso contínuo.
