A transição para um ciclo de juros mais baixos tende a produzir efeitos distintos sobre os fundos imobiliários de tijolo e de papel, refletindo diferenças estruturais na forma como cada segmento gera renda, absorve risco e responde ao ambiente macroeconômico. Embora ambos integrem a mesma classe de ativos, o mecanismo de transmissão da política monetária atua de maneira desigual sobre seus fluxos de caixa e sobre a precificação de mercado.
Nos FIIs de papel, a relação com os juros é direta e imediata. Esses fundos concentram seus ativos em títulos de crédito imobiliário, majoritariamente indexados ao CDI ou à inflação, como CRIs. Em um cenário de afrouxamento monetário, a queda das taxas tende a reduzir o rendimento corrente desses papéis, pressionando o fluxo distribuído ao cotista no curto prazo. Esse efeito é mais pronunciado nos fundos com maior exposição a indexadores pós-fixados e menor duração média da carteira.
Por outro lado, a redução dos juros também atua como fator de reprecificação positiva para os ativos financeiros, ao diminuir a taxa de desconto utilizada na avaliação dos fluxos futuros. Em mercados mais maduros, esse efeito pode mitigar parcialmente a compressão do rendimento nominal, sobretudo quando o ciclo de cortes é percebido como sustentável e associado a melhora das condições macroeconômicas. Ainda assim, a dinâmica dos FIIs de papel tende a ser mais sensível ao ritmo e à intensidade do afrouxamento monetário.
Nos FIIs de tijolo, a transmissão ocorre de forma mais indireta e defasada. Esses fundos dependem fundamentalmente da geração de renda imobiliária, que é influenciada por variáveis como ocupação, renegociação de contratos, reajustes de aluguel e valorização dos ativos físicos. A queda dos juros reduz o custo de capital, melhora as condições de financiamento e tende a estimular a atividade econômica, criando um ambiente mais favorável para o mercado imobiliário ao longo do tempo.
Além disso, juros mais baixos alteram a atratividade relativa dos FIIs de tijolo frente a outros instrumentos de renda fixa. À medida que os retornos livres de risco se comprimem, o prêmio exigido pelos investidores para alocar em ativos imobiliários diminui, favorecendo a valorização das cotas, especialmente em fundos com ativos bem localizados, contratos de longo prazo e gestão eficiente. Esse processo costuma se manifestar com maior intensidade nos segmentos mais cíclicos, como lajes corporativas e shoppings, enquanto logística e renda urbana tendem a responder de forma mais gradual.
Outro ponto relevante é a diferença na previsibilidade dos fluxos. Nos FIIs de papel, o impacto do corte de juros é rapidamente refletido nos rendimentos distribuídos. Nos FIIs de tijolo, a melhora tende a ocorrer ao longo de vários trimestres, conforme contratos são reajustados, vacâncias diminuem e a demanda por espaços imobiliários se fortalece. Essa defasagem reforça a ideia de que os dois segmentos reagem a momentos distintos do ciclo monetário.
O estágio atual do mercado também influencia essa dinâmica. Em um ambiente de maior maturidade, a queda dos juros não provoca movimentos homogêneos dentro de cada segmento. Fundos de papel com estrutura mais sofisticada, duration mais longa ou indexação inflacionária podem apresentar comportamento distinto daqueles mais concentrados em CDI. Da mesma forma, FIIs de tijolo passam a ser avaliados com maior discriminação, considerando localização, perfil dos inquilinos, alavancagem e qualidade dos contratos.
A atuação do Banco Central permanece central nesse processo, uma vez que o ritmo dos cortes e a comunicação da autoridade monetária moldam as expectativas do mercado. Um ciclo de afrouxamento gradual da taxa Selic tende a favorecer uma transição ordenada, enquanto movimentos mais abruptos podem gerar volatilidade, sobretudo nos fundos de papel.
Em síntese, a queda dos juros não representa um benefício uniforme para todos os fundos imobiliários. Enquanto os FIIs de papel enfrentam um trade-off entre rendimento corrente e reprecificação de ativos, os FIIs de tijolo tendem a capturar os efeitos positivos de forma mais estrutural e ao longo do tempo. A compreensão dessas diferenças torna-se cada vez mais relevante em um mercado que evolui para uma leitura menos simplista da política monetária e mais orientada por fundamentos.
