O XP Office Prime fechou a compra de dois empreendimentos corporativos em São Paulo por R$ 1,11 bilhão e estima que a incorporação dos ativos possa elevar em aproximadamente 15% sua cota patrimonial. A operação envolve participações no JK Square, no Itaim Bibi, e no River South, no Butantã.
Os imóveis somam 40,4 mil metros quadrados de área BOMA, além das respectivas vagas de garagem. O fundo desembolsou R$ 566,7 milhões à vista e pagará outros R$ 550 milhões em seis parcelas semestrais, com vencimentos entre seis e 36 meses e correção pela variação positiva do IPCA.
O contrato prevê ainda um ajuste adicional de até R$ 49 milhões condicionado ao cumprimento de determinadas métricas de desempenho dos empreendimentos. Caso todas as condições sejam atingidas, o valor total da aquisição poderá chegar a R$ 1,16 bilhão.
A maior parcela do investimento está no JK Square. O fundo adquiriu 67% da torre corporativa, equivalente a cerca de 21 mil metros quadrados, por R$ 759,8 milhões. O edifício possui 19 pavimentos, está 100% locado e integra um complexo com escritórios, lojas e hotel. Entre os ocupantes estão Uber e Banco ABC.
No River South, localizado na Marginal Pinheiros, a aquisição corresponde a 94% da área do empreendimento, ou aproximadamente 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões. As salas comerciais apresentam ocupação de 73%, tendo a Wise como principal locatária.
A transação conta ainda com mecanismos para reduzir o impacto inicial de vacância, descontos e períodos de carência. O vendedor garantirá ao fundo renda mínima mensal de R$ 7,9 milhões durante 36 meses, corrigida anualmente pelo IPCA, limitada a R$ 60 milhões durante todo o período. Também ficará responsável pelos encargos das áreas atualmente vagas.
Além disso, o XP Office Prime receberá R$ 63 milhões em prêmios de locação, distribuídos em cinco parcelas semestrais. A estrutura busca dar previsibilidade de receita enquanto o fundo avança na ocupação e consolidação dos dois empreendimentos.
O XP Office Prime chegou ao mercado em julho, quando a XP Vista iniciou uma oferta de cotas com objetivo de captar R$ 1,1 bilhão. Desde o lançamento, a estratégia previa utilizar os recursos principalmente na aquisição desses dois ativos corporativos de alto padrão.
Segundo o fato relevante, laudos elaborados por uma empresa independente indicam que a marcação dos imóveis a valor justo poderá elevar em aproximadamente 15% a cota patrimonial do fundo, atualmente considerada em R$ 100. A estimativa já incorpora custos e despesas da aquisição e da estrutura do FII.
A gestora espera realizar a remarcação nos próximos dez dias. A alta estimada se refere ao valor patrimonial da cota e não significa que a cota negociada no mercado terá valorização equivalente, já que seu preço depende das condições de oferta e demanda e das expectativas dos investidores.
