O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) ampliou sua exposição ao setor de logística com um investimento de R$ 250 milhões em um empreendimento que será ocupado pelo Mercado Livre, em Campinas, no interior de São Paulo. A operação garante ao fundo uma participação indireta de 14,57% no projeto, que está em construção e deverá abrigar o maior centro de distribuição da companhia de comércio eletrônico.
O imóvel terá aproximadamente 461 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), dimensão que o coloca entre os grandes projetos de infraestrutura logística associados à expansão das operações de comércio eletrônico no país.
A aquisição foi comunicada pelo TRXF11 por meio de fato relevante e estruturada mediante um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitido pela Leverage Companhia Securitizadora. O instrumento financeiro estabelece as condições de remuneração e pagamento relacionadas ao investimento durante o desenvolvimento do empreendimento.
Enquanto o centro de distribuição estiver em construção, o título terá remuneração de 8,5% ao ano, com correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O cronograma de pagamentos do fundo seguirá o fluxo estabelecido na operação, com previsão até julho de 2028.
O INCC acompanha a evolução dos custos da construção civil e funciona como referência de atualização financeira durante o período de obras. Dessa forma, a estrutura da operação vincula parte das condições econômicas do investimento à variação dos custos do setor.
A conclusão do empreendimento ocorrerá de maneira escalonada. A primeira etapa deverá ser entregue em outubro de 2027, momento a partir do qual terá início a amortização do CRI, conforme as condições previstas no contrato.
O Mercado Livre será responsável pela ocupação do imóvel por meio de um contrato de locação com duração de 16 anos, contados a partir da entrega da primeira fase do galpão.
A contratação de longo prazo representa um dos elementos centrais da operação, ao estabelecer uma relação locatícia prolongada com uma empresa de grande porte do comércio eletrônico.
O acordo inclui mecanismos de proteção contratual, como multa em caso de rescisão antecipada e restrição à revisão judicial do valor do aluguel durante o prazo inicial de vigência. A locação foi estruturada na modalidade atípica, utilizada em operações imobiliárias com condições específicas de investimento e ocupação.
Essas características buscam proporcionar maior previsibilidade às receitas relacionadas ao empreendimento, embora o retorno efetivo do investimento continue condicionado ao cumprimento das obrigações contratuais e à conclusão das etapas de construção.
No comunicado, o TRXF11 destacou que o projeto está alinhado à estratégia de investir em imóveis utilizados por grandes empresas em atividades consideradas essenciais às suas operações.
“A participação no ‘Meli Campinas’ amplia a exposição do TRXF11 à infraestrutura logística associada ao comércio eletrônico, fortalecendo sua presença em ativos imobiliários que desempenham papel relevante nas operações de grandes empresas e na economia brasileira”, afirmou o fundo.
A construção do centro de distribuição acompanha a demanda por instalações logísticas de grande porte, necessárias para armazenagem, processamento e distribuição de mercadorias comercializadas em plataformas digitais.
Para o TRXF11, a operação representa a inclusão de um ativo em desenvolvimento em sua estratégia imobiliária, com remuneração financeira prevista durante a fase de obras e exposição posterior a um contrato de locação de longo prazo.
Além do novo investimento, o fundo comunicou o encerramento de outra operação imobiliária que estava em negociação desde agosto.
O TRXF11 informou que rescindiu o compromisso de venda de um conjunto de imóveis alugados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA), localizados nos municípios de São Paulo e São Caetano do Sul.
A transação dependia da confirmação da viabilidade da aquisição pelo comprador e do atendimento a determinadas condições precedentes e suspensivas previstas no acordo.
Como essas exigências não foram cumpridas, as partes decidiram rescindir o compromisso, impedindo a conclusão da venda nos termos anteriormente anunciados.
Com isso, a alienação dos imóveis ocupados pelo GPA deixa de integrar as operações previstas no acordo rescindido, enquanto o investimento no centro logístico de Campinas passa a representar uma nova frente de alocação de recursos do TRXF11.
Os dois comunicados mostram movimentos distintos na gestão do portfólio do fundo: de um lado, a ampliação da participação em infraestrutura logística vinculada ao comércio eletrônico; de outro, o encerramento de uma negociação de venda que não cumpriu as condições necessárias para sua execução.
