A redução da oferta de galpões logísticos de alto padrão, combinada ao crescimento da demanda por centros de distribuição, deve impulsionar os preços dos aluguéis no curto prazo. A avaliação é do BTG Pactual, que identifica um cenário favorável para fundos imobiliários (FIIs) com propriedades bem localizadas, especialmente na região metropolitana de São Paulo.
O movimento é sustentado pela expansão do comércio eletrônico e pelas necessidades de armazenamento e distribuição de grandes varejistas. Empresas como Mercado Livre e Shopee estão entre as responsáveis pelo aumento da procura por instalações logísticas, enquanto os custos elevados de construção e financiamento dificultam a entrada de novos empreendimentos no mercado.
Dados analisados pelo BTG mostram que, no terceiro trimestre de 2026, a absorção líquida de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo alcançou 645,1 mil metros quadrados, superando os 522,8 mil metros quadrados de novos imóveis entregues no período. Com a ocupação avançando mais rapidamente que a oferta, a taxa de vacância recuou de 5,3% para 4,5% nos últimos 12 meses.
Os analistas Matheus Oliveira e Caio Nabuco avaliam que a escassez de espaços disponíveis em regiões estratégicas cria condições para novos reajustes contratuais. Segundo o relatório divulgado pelo banco na segunda-feira (19), os imóveis classificados como A+, que apresentam infraestrutura moderna e localização privilegiada, estão entre os principais beneficiados por esse cenário.
A valorização já aparece nos preços anunciados pelos proprietários. Levantamento da consultoria Buildings aponta que os galpões de alto padrão situados em um raio de até 30 quilômetros da capital paulista registraram aumento de 51,8% nos valores pedidos de locação entre o segundo trimestre de 2025 e o terceiro trimestre de 2026. Nesse intervalo, o preço médio anunciado passou de R$ 37 para R$ 56,20 por metro quadrado.
Entre os fundos imobiliários expostos ao segmento está o Pátria Log (HGLG11), que possui patrimônio de aproximadamente R$ 7,5 bilhões e uma carteira de 41 galpões logísticos. O aluguel médio dos imóveis administrados pelo fundo avançou de R$ 21 por metro quadrado em 2021 para R$ 27,70 em 2026, crescimento acumulado de 31,9%.
A evolução não decorre exclusivamente dos reajustes vinculados à inflação, calculados por indicadores como IPCA e IGP-M. A estratégia de aquisição de propriedades e renovação do portfólio também contribuiu para elevar os valores médios praticados pelo fundo.
O desempenho histórico do HGLG11 também foi destacado em levantamento do Investidor10. Segundo a plataforma, uma aplicação de R$ 1 mil realizada há dez anos teria alcançado R$ 3.032, considerando o reinvestimento dos dividendos mensais. Nas mesmas condições, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) teria transformado o valor inicial em R$ 2.138.
Apesar das perspectivas favoráveis, o aumento dos preços de locação não significa necessariamente crescimento imediato dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários. O resultado depende dos contratos vigentes, das condições de renovação e da capacidade de manter os imóveis ocupados.
Para o BTG Pactual, a combinação de baixa vacância, demanda consistente e restrições à construção de novos empreendimentos deve continuar favorecendo a valorização dos galpões logísticos de alto padrão, especialmente aqueles localizados próximos aos principais centros consumidores.
