A Genial Investimentos projeta um ambiente significativamente mais volátil para os fundos imobiliários em 2026, em um cenário marcado por incertezas fiscais, eleitorais e dúvidas quanto à capacidade do Banco Central de promover um ciclo robusto de cortes na taxa Selic. Segundo a casa, esse conjunto de fatores coloca em xeque o principal catalisador historicamente associado à valorização dos FIIs: a queda consistente dos juros.
Em relatório, o analista Bernardo Noel avalia que, embora a expectativa da Genial ainda seja de um início de flexibilização monetária em março, há questionamentos relevantes sobre a viabilidade de um corte acumulado de 2,5 pontos percentuais ao longo do próximo ano. A projeção divulgada no Boletim Focus, que aponta uma Selic terminal de 12,5% em 2026, é considerada desafiadora diante do quadro macroeconômico traçado pela instituição.
O cenário delineado pela casa inclui riscos associados ao processo eleitoral, à deterioração fiscal e a medidas que podem pressionar a inflação, como a ampliação da isenção do Imposto de Renda para ganhos mensais de até R$ 5 mil. Esses elementos, na avaliação da Genial, podem dificultar o trabalho do Banco Central e limitar o espaço para uma política monetária mais acomodatícia.
Ainda assim, a gestora observa que o investidor pode se deparar com um ambiente de assimetria positiva. Em um cenário mais benigno, há espaço para valorização relevante das cotas, enquanto, em um contexto adverso, os rendimentos distribuídos pelos fundos tendem a permanecer em níveis historicamente elevados, sustentando o retorno via dividendos.
Para o início de 2026, a Genial projeta um quadro relativamente mais favorável. A expectativa de cortes de juros nos Estados Unidos no primeiro semestre pode beneficiar economias emergentes, contribuindo para a entrada de capital estrangeiro, um câmbio mais comportado e menor pressão inflacionária no curto prazo.
No entanto, a instituição avalia que esse movimento pode se inverter na segunda metade do ano. Uma eventual saída de recursos externos, combinada à incerteza eleitoral e ao quadro fiscal mais frágil, pode levar o dólar novamente a patamares próximos de R$ 6, o que tornaria mais complexa a condução da política monetária no Brasil.
Dentro desse ambiente, a Genial aponta os fundos de lajes corporativas como os que apresentam maior potencial de valorização em um ciclo de queda de juros, especialmente por negociarem a múltiplos mais descontados em relação a outros segmentos do mercado imobiliário. A preferência recai sobre fundos com maior exposição à cidade de São Paulo, em regiões como Paulista, Pinheiros, Chucri Zaidan e Berrini, consideradas mais atrativas do que polos já bastante valorizados, como Faria Lima, JK e Vila Olímpia.
Segundo a casa, essas regiões ainda apresentam dinâmica estrutural favorável tanto para recomposição de preços de locação quanto para redução da vacância, o que pode sustentar uma recuperação mais consistente ao longo do tempo.
No segmento de shopping centers, a avaliação é de um desempenho mais moderado em 2026. A Genial projeta desaceleração no volume de vendas e menor repasse de aluguéis no curto prazo, após o setor ter atingido um nível considerado elevado ao longo de 2025. Ainda assim, fatores como a ampliação da isenção do Imposto de Renda, que tende a liberar renda disponível, e a redução das despesas financeiras das famílias com a queda dos juros podem oferecer algum suporte adicional.
A casa mantém visão construtiva para os fundos logísticos, destacando a demanda ainda robusta por galpões, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico. Para os fundos imobiliários de recebíveis, a Genial ressalta que os ativos atrelados ao CDI são menos beneficiados em um ambiente de queda da Selic, por não capturarem ganhos de marcação a mercado, mas continuam fazendo sentido em um cenário de juros ainda elevados.
Mesmo com a projeção de redução da Selic para patamares próximos de 12% em 2026, conforme o Boletim Focus, a taxa permaneceria em nível considerado alto, sustentando a atratividade desses fundos. Já os FIIs indexados ao IPCA seguem bem-posicionados tanto em um cenário de desaceleração inflacionária quanto em uma eventual retomada das pressões de preços.
De acordo com a Genial, embora esses fundos possam sofrer inicialmente com redução nos níveis de distribuição caso a inflação desacelere, aqueles que adquiriram Certificados de Recebíveis Imobiliários com deságio decorrente da marcação a mercado podem capturar ganhos relevantes por meio da venda desses ativos no mercado secundário.
