Os fundos imobiliários, conhecidos como FIIs, permitem que investidores tenham acesso ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente. Eles funcionam como um condomínio de investidores que aplicam recursos em diferentes tipos de ativos imobiliários e distribuem rendimentos, geralmente mensais. A principal diferença entre os FIIs está no tipo de imóvel ou ativo financeiro em que cada fundo investe.
Os fundos de logística aplicam recursos em galpões e centros de distribuição usados por empresas de comércio, indústria e e-commerce. A receita vem do aluguel pago pelos inquilinos, normalmente por contratos de médio e longo prazo. Esses fundos tendem a ter rendimentos mais previsíveis, mas dependem da saúde financeira das empresas locatárias e do nível de ocupação dos imóveis.
Já os fundos de shopping centers investem em participações em shoppings, recebendo receitas de aluguéis das lojas e, em alguns casos, um percentual das vendas. O desempenho desses fundos costuma estar mais ligado ao consumo da economia, já que vendas mais fracas podem afetar os resultados. Por outro lado, em períodos de atividade econômica mais aquecida, esses fundos tendem a se beneficiar.
Os fundos de papel não investem diretamente em imóveis, mas em títulos ligados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Neles, a renda vem do pagamento de juros desses títulos, geralmente atrelados à inflação ou ao CDI. Por isso, costumam reagir mais rapidamente às mudanças nos juros e oferecem maior previsibilidade de rendimento, embora estejam expostos ao risco de crédito dos emissores.
Há ainda fundos de lajes corporativas, focados em prédios comerciais, e fundos híbridos, que misturam diferentes estratégias. Para o investidor, entender essas diferenças ajuda a alinhar o tipo de fundo ao seu perfil: alguns priorizam renda mais estável, outros acompanham mais de perto o ciclo econômico, mas todos exigem atenção à qualidade dos ativos, contratos e gestão.
