O BTG Pactual lançou um novo fundo imobiliário voltado exclusivamente ao setor hoteleiro de alto padrão, com carteira composta por três ativos já em operação nas principais praças do país e rentabilidade-alvo de IPCA mais 9% ao ano. O BTG Pactual Prime Hospitalidade FII é destinado a investidores qualificados, aqueles com pelo menos R$ 1 milhão em aplicações financeiras, e tem captação inicial prevista em R$ 830 milhões, com possibilidade de expansão para até R$ 1,037 bilhão caso haja demanda suficiente para acionar o lote adicional de R$ 207,5 milhões. As cotas estão sendo ofertadas a R$ 10 cada e a captação mínima para o fundo sair do papel é de R$ 350 milhões. O período de subscrição vai até o dia 27 de março com liquidação em 31.
A estrutura do fundo divide os recursos entre cotas sênior, que correspondem a 85% da captação e têm prioridade no recebimento dos rendimentos e na devolução do capital, e cotas subordinadas, que representam os 15% restantes e funcionam como colchão de segurança, absorvendo eventuais perdas antes de atingir os cotistas principais e arcando com os custos operacionais. O prazo do fundo é de cinco anos com possibilidade de extensão por mais dois. Ao final do período, a proposta é devolver ao investidor sênior o capital corrigido pelo IPCA acumulado, além de um mecanismo de participação de 10% nos lucros obtidos com a venda futura dos ativos, chamado de kicker no jargão do mercado.
Os três hotéis que compõem o portfólio têm perfis complementares. O Fairmont Copacabana, no Rio de Janeiro, é um ativo de luxo voltado ao turismo de lazer com localização privilegiada em frente à praia. O fundo pretende adquirir cerca de 55 quartos, o equivalente a 15% do empreendimento, e investir em melhorias como novos bares e expansão da área de eventos. O Fasano Itaim, no bairro homônimo em São Paulo, próximo à Avenida Faria Lima, tem foco no público de viagens de negócios. Aqui a aquisição envolve a totalidade do hotel, com 107 quartos, além de reformas e iniciativas comerciais. O terceiro ativo é o Pullman Guarulhos, na região metropolitana da capital paulista, com perfil corporativo beneficiado pela proximidade com o maior aeroporto da América Latina. O fundo busca comprar 89% do empreendimento, correspondentes a 343 quartos, com melhorias operacionais e na área de lazer previstas.
O BTG destaca que os três hotéis já geram receita operacional, o que tende a dar maior previsibilidade ao fluxo de rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas. O banco, que administra mais de R$ 45 bilhões em fundos e lidera o segmento hoteleiro com três veículos listados na bolsa, avalia que o patamar atual de juros cria oportunidades de aquisição a preços atrativos com potencial de valorização significativa no longo prazo.
