A disponibilidade de galpões logísticos de alto padrão no Brasil caiu para 4,9% no terceiro trimestre de 2026, atingindo o menor nível desde o início da série histórica, em 2013. O resultado, divulgado pela Binswanger Brazil, reflete a expansão da demanda por centros de armazenagem e distribuição, especialmente entre empresas de comércio eletrônico, em um mercado no qual a oferta de novos empreendimentos não acompanha o ritmo das locações.
O levantamento mostra que o estoque nacional de galpões e condomínios logísticos alcançou 39,6 milhões de metros quadrados. Apenas no último trimestre, mais de 1,5 milhão de metros quadrados foram absorvidos pelo mercado, contribuindo para a redução dos espaços disponíveis e a valorização dos aluguéis.
O preço médio pedido para locação chegou a R$ 35,15 por metro quadrado, também um recorde. No segundo trimestre, a taxa de vacância estava em 5,4%, com aluguel médio de R$ 29,34 por metro quadrado. No terceiro trimestre de 2025, os indicadores eram de 7,9% e R$ 27,57, respectivamente.
A valorização acumulada dos preços desde 2020 supera a inflação do período, segundo os dados apresentados pela consultoria.
Para Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, a procura por imóveis bem localizados tem levado empresas a negociar contratos antes mesmo da conclusão das obras. O movimento é particularmente intenso entre operadores de comércio eletrônico, que dependem de estruturas próximas aos principais mercados consumidores para reduzir prazos e custos de entrega.
O crescimento da demanda também está associado à transformação das operações de distribuição e armazenagem desde a pandemia. A ampliação das vendas digitais aumentou a necessidade de centros logísticos com infraestrutura adequada para movimentação de mercadorias em grande escala.
Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, avalia que o setor enfrenta um desequilíbrio entre a expansão da procura e a capacidade de entrega de novos empreendimentos. Segundo ele, os juros elevados dificultam o financiamento de projetos construídos sem contratos prévios de locação, enquanto a escassez de terrenos adequados limita a oferta nas regiões mais consolidadas.
Os imóveis classificados como A ou A+ possuem características técnicas voltadas à eficiência operacional, como pé-direito elevado, pisos industriais de alta resistência, docas para caminhões, sistemas de segurança e localização estratégica em relação às principais rotas de transporte.
A expansão do comércio eletrônico aparece diretamente no ranking dos maiores ocupantes. O Mercado Livre lidera o mercado brasileiro, com 3,7 milhões de metros quadrados locados. Somente no último trimestre, a empresa contratou 405 mil metros quadrados distribuídos por 13 endereços.
As maiores operações recentes do Mercado Livre envolveram 77,9 mil metros quadrados em Guarulhos, 62,4 mil metros quadrados no Grande ABC e 54,8 mil metros quadrados em Cajamar, todas em São Paulo.
A Shopee ocupa a segunda posição, com 1,6 milhão de metros quadrados, seguida pela Amazon, com 786 mil metros quadrados, e pelo Magazine Luiza, com 518 mil metros quadrados. A DHL, empresa de logística e transporte, aparece na quinta colocação, com 438 mil metros quadrados.
Apesar do protagonismo das plataformas digitais, Betancourt ressalta que a demanda por galpões não depende exclusivamente do comércio eletrônico. A atividade industrial, o varejo tradicional e os operadores de distribuição também influenciam a ocupação, com diferenças relevantes entre as regiões brasileiras.
A concentração geográfica continua elevada. Aproximadamente 72% do estoque nacional está localizado no Sudeste, enquanto São Paulo responde por quase metade dos galpões logísticos de alto padrão existentes no país.
Segundo a Binswanger, a liderança paulista está relacionada à dimensão de seu mercado consumidor e à participação superior a 30% no Produto Interno Bruto brasileiro, fatores que favorecem a instalação de centros de armazenagem e distribuição.
Embora mantenha a maior parcela do mercado, São Paulo vem dividindo parte da expansão dos novos empreendimentos com outras regiões. Capitais do Nordeste passaram a receber projetos logísticos, ampliando a presença de condomínios industriais e centros de distribuição em localidades que anteriormente apresentavam oferta mais concentrada em Recife.
A distribuição do estoque, entretanto, permanece desigual. Norte e Centro-Oeste, somados, representam apenas 4% da área nacional de galpões logísticos de padrão A e A+.
Piauí, Maranhão e Tocantins possuem individualmente menos de 50 mil metros quadrados de imóveis dessa categoria. Já Acre, Amapá, Rondônia e Roraima não apresentam estoque construído de galpões classificados como A ou A+ no levantamento.
De acordo com a Binswanger, empresas instaladas nessas regiões frequentemente dependem de imóveis oferecidos por proprietários locais, cujas estruturas podem apresentar características diferentes das encontradas nos principais centros logísticos do país.
A pesquisa também identifica situações de ocupação integral. Alagoas, Sergipe e Piauí possuem galpões de alto padrão construídos, mas estão com todos os espaços locados, sem disponibilidade imediata para novos contratos.
Para Betancourt, a ausência de imóveis adequados pode impor dificuldades às empresas que pretendem ampliar suas operações. Entre os possíveis efeitos estão a necessidade de utilizar instalações menos eficientes, o aumento das despesas de transporte e a realização de mudanças operacionais mais complexas.
O executivo observa que limitações na infraestrutura logística também podem levar ao adiamento de investimentos e à redução do ritmo de expansão de determinadas atividades econômicas.
Os dados do terceiro trimestre mostram, portanto, um mercado caracterizado por elevada ocupação, valorização dos aluguéis e diferenças regionais significativas. A capacidade de ampliar o estoque de imóveis de alto padrão, especialmente fora dos principais centros consumidores, permanece como um dos fatores relevantes para atender à demanda de empresas industriais, varejistas e operadores logísticos.
