O KNCR11, maior fundo imobiliário da B3 em patrimônio líquido, deve continuar entregando bons dividendos no curto prazo, segundo avaliação do BB Investimentos. O banco destaca o baixo risco de crédito e o histórico de gestão do fundo, mas alerta que uma redução gradual dos juros tende a diminuir seus rendimentos mais adiante.
Gerido pela Kinea, o fundo iniciou suas operações em 2012 e, depois de 12 emissões de cotas, alcançou R$ 11 bilhões em patrimônio líquido. O KNCR11 também reúne aproximadamente 905 mil cotistas, figurando entre os FIIs com maior base de investidores da Bolsa.
Em agosto, 83% do portfólio estava investido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), enquanto 17% permaneciam em caixa. Para o BB, essa reserva dá ao gestor capacidade para aproveitar oportunidades em momentos de abertura da curva de juros e dos spreads de crédito.
A carteira reúne 94 operações e a maior exposição individual representa 3,9% do portfólio. Praticamente todos os ativos estão indexados ao CDI, com taxa média de aquisição equivalente a CDI mais 2,03% ao ano e prazo médio de 3,6 anos.
Essa característica favorece os resultados enquanto os juros permanecem elevados, já que a remuneração dos CRIs acompanha o CDI. Por outro lado, cria maior sensibilidade a um eventual ciclo de redução da Selic, que pode diminuir a receita e, consequentemente, os dividendos distribuídos pelo fundo.
O BB também destaca a estrutura de proteção da carteira. Cerca de 78% das operações possuem garantias e o LTV médio é de aproximadamente 54%, indicando que, em média, o valor das garantias supera o saldo devedor das operações. Segundo o banco, a combinação entre garantias, taxas e diversificação permite classificar o portfólio como high grade, de menor risco de crédito.
Por segmento, 43% da carteira está relacionada a escritórios, 27% a shopping centers, 14% à logística e 10% ao setor residencial. O BB observa que parte relevante dos créditos é originada pela própria Kinea, o que, segundo a análise, favorece o acompanhamento das operações e a negociação das condições de aquisição.
Até o momento analisado, o fundo não registrava eventos negativos de crédito. A combinação entre qualidade dos ativos e juros elevados também ajudou a sustentar sua valorização: o KNCR11 negociava com prêmio de aproximadamente 4% sobre o valor patrimonial, acima da média dos últimos cinco anos e próximo da média observada nos dois anos anteriores.
O principal ponto de atenção está justamente no futuro da Selic. Com a expectativa utilizada pelo BB de juros em 12% em 2027 e 10,5% em 2028, a elevada indexação ao CDI tende a reduzir gradualmente a remuneração da carteira caso esse cenário se confirme.
Por isso, a avaliação do banco combina uma perspectiva favorável para os rendimentos no curto prazo com expectativa de normalização posterior. As projeções dependem da trajetória efetiva dos juros e do desempenho da carteira de crédito e não representam garantia de dividendos futuros.
