A combinação entre demanda recorde por galpões, redução dos espaços disponíveis e valorização dos aluguéis está criando condições favoráveis para os fundos imobiliários especializados em logística. O setor registra níveis históricos de ocupação no Brasil, impulsionado principalmente pela expansão do comércio eletrônico e pela necessidade de grandes empresas ampliarem suas estruturas de armazenamento e distribuição.
Dados da consultoria Binswanger mostram que a absorção líquida de galpões logísticos alcançou 4 milhões de metros quadrados nos últimos 12 meses, o maior volume já registrado no país. O indicador corresponde à diferença entre os espaços ocupados pelas empresas e as áreas devolvidas ao mercado, demonstrando que a demanda continua avançando em ritmo superior à disponibilidade de novos empreendimentos.
A pressão sobre a oferta levou a taxa de vacância dos galpões de alto padrão ao menor nível da série histórica. No terceiro trimestre de 2026, o percentual de imóveis desocupados caiu para 4,9%, redução de 0,5 ponto percentual em relação ao trimestre anterior.
O movimento foi acompanhado por uma valorização expressiva dos contratos de locação. O preço médio do aluguel passou de R$ 29,34 para R$ 35,15 por metro quadrado, crescimento de aproximadamente 20% entre o segundo e o terceiro trimestres.
Na comparação com os 12 meses anteriores, a alta acumulada dos aluguéis chegou a 27,5%, percentual significativamente superior à inflação de 4,6% registrada no período.
Os indicadores consideram os galpões classificados nos padrões A e A+, categoria que reúne imóveis modernos, com localização estratégica, pisos de elevada resistência e pé-direito alto, características exigidas por grandes operadores logísticos.
Esses empreendimentos são especialmente relevantes para os fundos imobiliários de logística, que concentram parte de seus investimentos em propriedades destinadas a empresas de comércio eletrônico, varejo e distribuição.
A diferença entre a expansão da oferta e o crescimento da demanda ficou evidente no terceiro trimestre. Entre julho e setembro, foram entregues 858 mil metros quadrados de novos galpões de alto padrão, área equivalente a aproximadamente 120 campos de futebol.
No mesmo intervalo, a absorção líquida alcançou 1 milhão de metros quadrados, superando em 16,5% o volume de novos espaços disponibilizados ao mercado.
A expansão das plataformas de comércio eletrônico tem participação importante nesse resultado. O Mercado Livre, maior ocupante de galpões logísticos do Brasil, contratou aproximadamente 140 mil metros quadrados adicionais no terceiro trimestre.
A Shopee, segunda maior locatária do segmento, ampliou sua ocupação em outros 156 mil metros quadrados durante o mesmo período.
A demanda dessas empresas está associada à necessidade de ampliar a capacidade de armazenamento, processamento de pedidos e distribuição de mercadorias, atividades fundamentais para a eficiência das operações de comércio eletrônico.
Para Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, a dificuldade de ampliar rapidamente a oferta de imóveis pode se tornar um obstáculo aos planos de crescimento das empresas.
“Os planos de expansão das empresas podem esbarrar na falta de galpões”, afirmou.
A executiva avalia que a restrição de espaços disponíveis tende a manter a pressão sobre os preços de locação, especialmente nas regiões mais procuradas por grandes operadores.
A percepção de escassez também é compartilhada por André Romano, gerente de logística da consultoria imobiliária JLL. Segundo ele, a disputa por imóveis já se reflete na contratação antecipada de áreas ainda em construção.
A estimativa é que a proporção de galpões pré-locados possa atingir 50% até o encerramento de 2026, sinalizando que parte expressiva da nova oferta poderá chegar ao mercado com ocupantes previamente definidos.
A situação é agravada pelo prazo necessário à implantação de novos projetos. O desenvolvimento e a entrega de empreendimentos logísticos costumam exigir entre dois e três anos, período que dificulta uma resposta imediata ao aumento da procura.
Rafael Fonseca, diretor de investimentos da Bresco, gestora responsável pelo fundo imobiliário BRCO11, considera o momento um dos mais relevantes para o segmento nas últimas duas décadas.
“Tem uma escassez contratada no mercado para os próximos anos”, afirmou. Na avaliação do executivo, o volume de novos empreendimentos previsto não será suficiente para acompanhar o crescimento da demanda.
O ambiente de ocupação elevada e reajustes de aluguel tem contribuído para o desempenho dos fundos imobiliários de logística na Bolsa brasileira.
Uma carteira formada por oito FIIs do segmento, todos com patrimônio superior a R$ 1 bilhão, acumulou valorização de 52,30% entre 2021 e 2025, equivalente a um retorno anualizado de aproximadamente 8,8%.
A simulação considera os fundos HGLG11, BTLG11, XPLG11, BRCO11, VILG11, GGRC11, LVBI11 e HSLG11, vinculados a gestoras como Pátria, BTG Pactual, XP, Bresco, Vinci, Zagros, VBI e HSI.
No mesmo período, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 (Ifix) apresentou retorno de 31,54%, enquanto o Ibovespa avançou 43,79%.
O desempenho indica que a carteira selecionada de fundos logísticos superou tanto o índice geral de FIIs quanto o principal indicador do mercado acionário brasileiro entre 2021 e 2025.
Em 2026, a diferença em relação ao mercado imobiliário permanece. A carteira dos oito fundos registra retorno de 8,6%, ante 4,8% do Ifix.
O resultado, entretanto, fica abaixo da valorização de aproximadamente 28% acumulada pelo Ibovespa no ano, movimento associado, entre outros fatores, às expectativas dos investidores em relação ao cenário político e às perspectivas para as contas públicas.
Além do crescimento da demanda por imóveis, a avaliação dos FIIs de logística também é influenciada pelo comportamento das taxas de juros.
Atualmente, os fundos analisados negociam com descontos entre 4% e 12% em relação ao valor patrimonial. Isso significa que suas cotas são comercializadas na Bolsa por preços inferiores ao valor contábil dos ativos que compõem suas carteiras.
Embora esse desconto possa representar uma oportunidade de valorização, sua redução depende das condições de mercado, da qualidade dos imóveis, da capacidade de geração de renda e das expectativas dos investidores.
A perspectiva de queda da Selic aparece como um dos fatores que podem favorecer os preços das cotas nos próximos meses.
Com a taxa básica de juros em 13,75% ao ano, as projeções de mercado apontam para a continuidade do ciclo de redução até 2027. Segundo a pesquisa Focus, do Banco Central, a mediana das estimativas indica Selic de 12% ao fim do próximo ano.
O cenário representa uma queda acumulada de 1,75 ponto percentual entre novembro de 2026 e dezembro de 2027, conforme as expectativas consideradas na análise.
A redução dos juros tende a beneficiar os fundos imobiliários de propriedades físicas, conhecidos como FIIs de tijolo, por diminuir a atratividade relativa das aplicações de renda fixa e alterar as taxas utilizadas pelos investidores para avaliar os imóveis e seus fluxos futuros de aluguel.
As cotas desses fundos apresentam sensibilidade especial aos rendimentos dos títulos públicos indexados à inflação, como o Tesouro IPCA+, e às taxas negociadas nos contratos de DI futuro.
Quando os juros de longo prazo recuam, os fluxos de renda esperados dos imóveis podem passar a ser avaliados a taxas de desconto menores, favorecendo a valorização das cotas. Esse efeito, contudo, não é automático e depende também das condições específicas de cada fundo.
A antecipação das expectativas é outro elemento importante. Como os mercados financeiros incorporam projeções futuras aos preços dos ativos, os FIIs podem se valorizar antes mesmo de o Banco Central anunciar novas reduções da Selic.
Um exemplo ocorreu no ciclo de flexibilização monetária entre agosto de 2023 e março de 2024. Nesse intervalo, o Ifix acumulou retorno de 24%, enquanto os FIIs de tijolo integrantes da carteira do índice registraram ganho de 30%, considerando valorização das cotas e distribuição de dividendos.
Para os fundos de logística, a possibilidade de um novo período de valorização reúne dois fatores distintos: a melhora das condições financeiras, caso os juros recuem, e o fortalecimento das receitas imobiliárias, sustentado pela demanda elevada e pela redução da vacância.
A continuidade desse cenário dependerá da trajetória da inflação, das decisões de política monetária e da capacidade do mercado de ampliar a oferta de galpões nos próximos anos.
No curto prazo, os indicadores mostram um segmento com elevada ocupação, reajustes expressivos de aluguel e procura superior ao ritmo de construção. Para os investidores em FIIs de logística, esses fundamentos podem favorecer a geração de renda, embora a valorização das cotas continue sujeita às oscilações do mercado e aos riscos específicos de cada empreendimento.
