O BTG Pactual avalia que os fundos imobiliários de recebíveis seguem oferecendo oportunidades de retorno, mas em um ambiente que exige maior cautela na seleção dos ativos. Em relatório, o banco destaca que a expansão recente do mercado de crédito imobiliário — impulsionada por instrumentos como CRIs e LCIs — ampliou as alternativas de financiamento do setor, mas também elevou a exposição a riscos em um cenário de juros elevados e maior volatilidade macroeconômica.
A principal mudança que você precisa enxergar aqui não está no “atrativo” do setor, mas no que sustenta esse atrativo. O retorno continua alto porque o risco aumentou — e não porque o mercado ficou mais eficiente. Com a desaceleração do processo de desinflação e a incerteza gerada por choques externos, como o conflito no Oriente Médio, o custo financeiro permanece elevado por mais tempo, pressionando toda a cadeia imobiliária, desde incorporadoras até o consumidor final.
Dentro desse contexto, o banco aponta que as garantias presentes nos Certificados de Recebíveis Imobiliários ajudam a mitigar riscos, mas não eliminam o problema central: a capacidade de pagamento dos devedores. A maior parte dos CRIs está concentrada no setor residencial, que hoje apresenta desempenho desigual. Segmentos ligados ao programa Minha Casa Minha Vida continuam com demanda mais resiliente, enquanto projetos voltados às faixas de renda média e alta enfrentam desaceleração nas vendas e maior sensibilidade aos juros.
É exatamente aqui que muita gente erra: olhar apenas o yield. O BTG recomenda priorizar FIIs classificados como high grade, que contam com devedores mais sólidos, estruturas mais conservadoras e garantias mais robustas. Já os fundos high yield, embora ofereçam retornos mais elevados, carregam um risco que, segundo o banco, não está sendo suficientemente compensado no atual momento do ciclo. Em outras palavras, o prêmio de risco não está tão “barato” quanto parece.
Outro fator relevante é a inflação. Em um cenário de preços mais pressionados, fundos atrelados ao IPCA tendem a distribuir dividendos mais elevados, já que os CRIs corrigidos pela inflação ampliam o fluxo de caixa. Mas isso não é necessariamente um ganho estrutural — pode ser apenas reflexo de um ambiente mais instável. Confundir rendimento nominal com ganho real é um erro comum, e é exatamente esse tipo de leitura superficial que leva a decisões ruins em crédito.
Se você quer evoluir na análise, precisa parar de perguntar “quanto rende” e começar a perguntar “de onde vem esse rendimento”. Porque, no mercado de FIIs de recebíveis, retorno alto quase sempre é só outra forma de risco disfarçado.
