A forte elevação dos juros futuros no Brasil provocou uma onda de desvalorização dos fundos imobiliários nesta segunda-feira (26), primeiro pregão após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT). Por volta das 11h20, o IFIX, principal índice do setor na B3, registrava queda superior a 8%, aos 3.665 pontos, devolvendo os ganhos acumulados desde o primeiro turno das eleições presidenciais.
O movimento ocorre em meio à revisão das expectativas dos investidores para a política fiscal e a trajetória da taxa Selic. Antes do segundo turno, os fundos imobiliários haviam acumulado valorização próxima de 6%, impulsionados pela possibilidade de uma mudança na condução da política econômica a partir de 2027.
Segundo Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research, a correção já era esperada diante da continuidade das preocupações com as contas públicas e do aumento dos juros exigidos pelo mercado. O especialista avalia que os fundos imobiliários de tijolo, especialmente aqueles que registraram maior valorização nas últimas semanas, tendem a enfrentar pressão mais intensa sobre suas cotações.
A elevação dos juros futuros afeta diretamente a precificação desses investimentos. Quando os títulos de renda fixa passam a oferecer remuneração mais elevada, os investidores exigem retornos maiores dos fundos imobiliários, o que pode provocar quedas nas cotas negociadas na Bolsa.
Os segmentos de lajes corporativas, shopping centers e galpões logísticos estão entre os mais sensíveis a esse movimento. De acordo com Araujo, a abertura da curva de juros reduz a atratividade relativa dos rendimentos distribuídos pelos fundos e pressiona as avaliações dos imóveis que compõem seus patrimônios.
Apesar da desvalorização, o analista ressalta que a queda das cotas não significa necessariamente uma deterioração imediata dos resultados operacionais dos empreendimentos. A geração de receitas com aluguéis e a qualidade dos contratos permanecem como fatores relevantes para avaliar a situação financeira de cada fundo.
No segmento de escritórios, a demanda por imóveis de melhor qualidade continua consistente, com taxas de vacância próximas de um dígito em regiões consolidadas. Já os galpões logísticos apresentam níveis elevados de ocupação, sustentados pela procura por espaços de armazenagem e distribuição e pelo crescimento dos aluguéis.
Os fundos de shopping centers enfrentam desafios relacionados ao comportamento do consumo, mas a diversificação dos lojistas e a gestão dos empreendimentos podem contribuir para a estabilidade das receitas. O desempenho de cada carteira, entretanto, depende das características dos imóveis e da capacidade de manter a ocupação.
Entre os fundos de papel, que investem principalmente em títulos de crédito imobiliário, Araujo identifica maior capacidade de resistência nos veículos com operações bem estruturadas, garantias consistentes e devedores de boa qualidade. Esses fatores ganham importância em períodos de juros elevados e maior percepção de risco.
Na avaliação do especialista, a volatilidade poderá continuar nos próximos pregões enquanto os investidores ajustam suas expectativas sobre a condução da economia. Para quem mantém investimentos de longo prazo, ele considera importante distinguir oscilações de mercado de mudanças efetivas nos fundamentos dos fundos, especialmente antes de tomar decisões de compra ou venda.
O analista também observa que correções mais intensas podem criar oportunidades em fundos de qualidade negociados com descontos relevantes em relação ao valor de seus ativos. Essa avaliação, contudo, depende da análise individual de cada carteira, dos riscos envolvidos e da capacidade de geração de resultados.
