O BTG Pactual Logística (BTLG11) iniciou a alocação dos recursos de sua mais recente emissão de cotas com a compra de um galpão logístico em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. O fundo desembolsará R$ 375 milhões pelo imóvel, conforme fato relevante divulgado na quarta-feira (26).
A aquisição é a primeira realizada desde o encerramento da 16ª emissão de cotas do BTLG11, que levantou pouco mais de R$ 1,8 bilhão. Batizado de BTLG Guarulhos I, o ativo possui 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável e está 100% ocupado.
A localização é um dos principais componentes da operação. O empreendimento fica a até 30 quilômetros da capital paulista, região com demanda logística elevada pela proximidade com o maior mercado consumidor do país. Com a compra, a participação dos imóveis do BTLG11 dentro desse raio aumenta cerca de quatro pontos percentuais e chega a 42% da carteira.
Dos R$ 375 milhões acordados, R$ 225 milhões, equivalentes a 60% do preço, foram pagos à vista. Os R$ 150 milhões restantes serão desembolsados ao longo de 18 meses e corrigidos pelo IPCA. Apesar do pagamento parcelado, o fundo já tem direito a 100% da receita de locação produzida pelo imóvel.
Essa estrutura influencia diretamente o retorno inicial da aquisição. O cap rate de entrada foi calculado pela gestão em aproximadamente 9,1%, enquanto o yield médio estimado para os próximos 18 meses alcança 15,2%. A diferença ocorre porque o BTLG11 passa a receber integralmente os aluguéis antes de desembolsar os 40% restantes do preço do galpão.
Para o cotista, a operação também começa a mostrar como o fundo pretende empregar o capital levantado na última oferta. A aquisição de um empreendimento pronto e totalmente locado permite transformar parte dos recursos captados em geração imediata de receita, reduzindo o período em que o dinheiro da emissão permanece sem alocação imobiliária.
Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, avalia positivamente a transação e destaca a combinação entre ocupação integral, localização e qualidade do ativo. Na avaliação do especialista, o mercado de galpões de padrão elevado em regiões próximas a São Paulo ainda oferece espaço para reajustes dos valores de locação.
Caso os aluguéis do BTLG Guarulhos I se aproximem dos preços atualmente praticados em imóveis comparáveis da região, a estimativa é que o cap rate implícito da aquisição possa avançar para uma faixa entre 10% e 12%. A evolução dependerá, contudo, da capacidade de revisão dos contratos e das condições do mercado logístico nos próximos períodos.
