Os efeitos dos juros elevados e do crédito imobiliário mais restrito começaram a aparecer com maior intensidade nos balanços das incorporadoras brasileiras. No segundo trimestre de 2026, a combinação entre menor capacidade de financiamento das famílias e aumento da oferta de imóveis reduziu a velocidade das vendas, elevou estoques e pressionou indicadores financeiros do setor.
Levantamento do Valor Data com 28 incorporadoras de capital aberto mostra que o lucro líquido conjunto recuou 0,6% em relação ao mesmo período de 2025. A margem líquida caiu 1 ponto percentual, enquanto o endividamento em relação ao patrimônio avançou 3,8 pontos, para 30,7%. Receita e lucro bruto ainda cresceram, mas em ritmo inferior ao registrado no primeiro trimestre.
A principal restrição está no financiamento. Com juros elevados por um período prolongado, as prestações ficam mais caras, reduzindo o valor que as famílias conseguem financiar. Ao mesmo tempo, os bancos tornam a concessão de crédito mais seletiva, atingindo tanto novos compradores quanto clientes que adquiriram imóveis na planta e agora precisam financiar o saldo na entrega.
O efeito chegou também às incorporadoras voltadas ao Minha Casa, Minha Vida. Tainan Costa, responsável pelo setor imobiliário no UBS BB, avaliou que os resultados ficaram ligeiramente abaixo das expectativas, enquanto XP e BTG Pactual consideraram o desempenho do segmento mais consistente, apesar da desaceleração das vendas no fim do trimestre.
Segundo Costa, a Caixa adotou temporariamente condições mais restritivas para concessão de crédito entre junho e o início de julho. Executivos do setor relataram redução do limite de comprometimento de renda permitido aos compradores e maior burocracia na aprovação dos financiamentos. Além de dificultar vendas, o processo aumentou os esforços comerciais das incorporadoras. A Caixa não comentou o assunto por estar em período de silêncio relacionado à divulgação de resultados.
Mesmo nesse ambiente, as empresas de baixa renda apresentaram maior resistência. A Tenda foi apontada por UBS BB, XP e BTG como um dos destaques do trimestre. A companhia havia elevado provisões diante da expectativa de aumento dos custos de construção, principalmente pela possibilidade de pressão sobre petróleo, câmbio e insumos. Como a inflação das obras ficou abaixo do projetado, a empresa passou a reverter parte dessas provisões e conseguiu entregar projetos com economia de custos.
Esse movimento pode favorecer as margens das incorporadoras do Minha Casa, Minha Vida. Parte das empresas reajustou previamente os preços dos imóveis para absorver uma inflação de construção que acabou não ocorrendo na intensidade esperada. Os preços maiores contribuíram para desacelerar algumas vendas, mas a manutenção dos custos sob controle pode melhorar a rentabilidade das unidades comercializadas.
A situação é mais sensível entre incorporadoras de médio e alto padrão. Nesse segmento, o comprador depende menos de programas habitacionais e fica mais exposto ao custo do financiamento convencional. Segundo o UBS BB, os juros elevados reduzem simultaneamente o apetite dos bancos para emprestar e o poder de compra dos clientes.
Essa dificuldade também aparece nos distratos. Parte dos consumidores que comprou imóveis durante a construção chega ao momento da entrega sem conseguir aprovação para financiar o saldo restante. Para evitar o cancelamento definitivo, incorporadoras têm oferecido a migração para unidades menores ou localizadas em regiões mais baratas.
O aumento dos estoques torna essa dinâmica mais relevante. Caio Borges, analista da Eleven Financial Research, aponta que a Eztec registrou crescimento de 98% no estoque de imóveis prontos em 12 meses. Cerca de 32% do estoque da companhia está concentrado no segmento residencial de médio padrão, um dos mais sensíveis à permanência dos juros elevados.
Estoques maiores podem criar uma segunda pressão sobre os resultados. Caso as vendas não acompanhem as entregas, as empresas podem precisar aumentar descontos e incentivos comerciais para reduzir as unidades disponíveis, comprometendo parte das margens futuras.
A diversificação tem ajudado algumas companhias a reduzir essa exposição. A Cyrela conta com a contribuição da Vivaz, voltada à baixa renda e com elevada velocidade de vendas, enquanto a Moura Dubeux combina diferentes modelos de comercialização e também amplia sua atuação no Minha Casa, Minha Vida.
O desempenho dos próximos trimestres dependerá, portanto, não apenas do volume de lançamentos, mas principalmente da capacidade das incorporadoras de transformar estoques em vendas sem comprometer preços e margens. Enquanto o crédito permanecer caro, empresas mais expostas ao médio e alto padrão tendem a enfrentar maior pressão, enquanto o segmento de baixa renda encontra algum suporte nos programas habitacionais e em custos de construção mais controlados.
