Um imóvel de 7.111 metros quadrados em Nova Lima (MG) está no centro de uma investigação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre supostas irregularidades envolvendo o fundo imobiliário Brazil Realty. O bem teria sido avaliado inicialmente em R$ 7,1 milhões e, posteriormente, em R$ 70,9 milhões, uma diferença de quase dez vezes.
Segundo a acusação, a valorização foi sustentada por um laudo de outubro de 2017 cuja autenticidade passou a ser questionada. A empresa apontada como responsável pela avaliação foi intimada durante a apuração, negou ter produzido o documento, classificou-o como fraudulento e registrou boletim de ocorrência.
A suspeita da CVM é de que laudos de avaliação tenham sido utilizados para elevar artificialmente o valor de imóveis integralizados no patrimônio do Brazil Realty. Com ativos registrados por preços superiores aos que efetivamente teriam, as cotas do fundo também poderiam ser negociadas com base em um patrimônio inflado.
Outro imóvel analisado possui 76 mil metros quadrados e fica em Contagem (MG). Nesse caso, o processo aponta inconsistências na avaliação que poderiam representar uma sobreavaliação de aproximadamente R$ 56 milhões.
A acusação sustenta que a combinação entre avaliações supostamente infladas, incorporação dos imóveis ao fundo e posterior negociação das cotas teria permitido transferir a investidores externos o risco relacionado à diferença entre os valores atribuídos aos ativos e seus valores efetivos.
A investigação também analisa operações realizadas entre empresas ligadas ao próprio grupo. Segundo a CVM, essas companhias teriam comprado e vendido cotas do Brazil Realty entre si, movimentações que poderiam criar uma aparência de liquidez no mercado secundário.
A Entre Investimentos e Participações é apontada pela acusação como responsável por conferir liquidez às operações. Entre novembro de 2018 e março de 2020, a empresa realizou 177 negócios no mercado secundário de balcão não organizado. Em sua defesa, argumentou que a acusação não individualizou adequadamente os atos considerados ilícitos e que lhe atribuiu genericamente o papel de uma espécie de “câmara de liquidação”.
O processo administrativo envolve 18 acusados, entre eles Daniel Vorcaro e o Banco Master. A CVM identificou prejuízo de R$ 5,8 milhões a fundos que adquiriram cotas nas operações analisadas. A existência desse prejuízo e as responsabilidades individuais, porém, fazem parte das questões submetidas à análise da autarquia.
Banco Master, Daniel Vorcaro e Viking contestaram as acusações. Em manifestação à CVM, as defesas sustentaram a regularidade da integralização das cotas e afirmaram que, no caso do Master, todas as integralizações foram realizadas em dinheiro. Segundo a argumentação apresentada, os comprovantes das transferências demonstrariam a regularidade dessas operações.
O caso integra uma análise mais ampla da atuação de estruturas relacionadas ao Grupo Master e à Reag Investimentos. Depois da liquidação do Banco Master, a CVM realizou um levantamento de 314 processos instaurados desde 2017 para identificar padrões de atuação e avaliar possíveis falhas nos mecanismos de supervisão e governança.
As conclusões descritas no processo constituem acusações administrativas e ainda dependem do julgamento e da individualização das responsabilidades. As suspeitas envolvendo laudos, preços dos imóveis e operações entre partes relacionadas, portanto, não representam por si só uma decisão definitiva de responsabilidade dos investigados.
