Em Cajamar, na Rodovia dos Bandeirantes a cerca de uma hora de São Paulo, o maior empreendimento built-to-suit da América Latina começou a ser entregue. O complexo logístico tem 230 mil metros quadrados e foi construído sob medida para o Mercado Livre pelo fundo imobiliário BTG Pactual LOG AAA Cajamar, o BTLA11.
O ativo é avaliado entre US$ 400 milhões e US$ 500 milhões, segundo Michel Wurman, sócio e head de real estate do BTG Pactual, que destacou que esse patamar seria elevado até mesmo para os padrões do mercado imobiliário internacional.
O projeto foi dividido em três fases. A primeira, de 70 mil metros quadrados, é entregue agora. A segunda fase, com 55 mil metros quadrados, está prevista para agosto.
A etapa final, com 103 mil metros quadrados, deve ficar pronta em fevereiro de 2027. Só o primeiro galpão foi dimensionado para comportar um fluxo de cinco mil pessoas em três turnos, dando a medida do volume de operações que o Mercado Livre pretende processar no local.
As especificações do imóvel contam a história de um cliente que sabia exatamente o que queria. A fachada amarela e o acabamento em granito foram solicitados pela gigante do e-commerce, assim como um piso capaz de suportar seis toneladas.
Um detalhe ilustra o nível de exigência técnica: o Mercado Livre calculou que os caminhões ficariam parados cerca de 30 minutos esperando colaboradores atravessarem a rua entre os galpões. A conclusão foi que construir uma passarela sobre a via seria mais eficiente do que conviver com esse tempo ocioso.
A passarela foi construída. “Não é só um ativo imobiliário, é uma solução operacional para o Mercado Livre”, resumiu Francisco Tavares, diretor executivo da BTG Pactual Asset Management.
O terreno entrou para a carteira do BTG no primeiro trimestre de 2025, quando foi lançado o BTLA11, o primeiro fundo imobiliário de desenvolvimento greenfield da plataforma logística da gestora.
A captação, contudo, aconteceu num dos piores momentos para os FIIs no mercado brasileiro. O fim de 2024 e o início de 2025 foram marcados por queda generalizada dos fundos imobiliários na bolsa, causada pela incerteza sobre a manutenção da isenção de imposto de renda nos dividendos no contexto da reforma tributária.
O BTG decidiu seguir em frente. “A gente sabia que tinha um grande projeto em mãos. Nunca existiu uma dúvida da capacidade desse negócio e de quão icônico seria esse empreendimento”, disse Tavares.
A oferta primária captou R$ 1,10 bilhão. A taxa oferecida foi de IPCA mais 9% ao ano, patamar que Tavares considera mais atrativo do que o praticado pelos concorrentes na época. A combinação de taxa competitiva com um inquilino âncora de primeira linha ajudou a dissipar as dúvidas dos investidores. “O investidor compra risco, mas não compra incerteza”, resumiu o executivo, que classificou a operação como um gol de placa pelo timing e pelo resultado alcançado no pior momento do mercado.
