A XP Investimentos manteve recomendação neutra para o fundo imobiliário HABT11, mas afirmou enxergar potencial de valorização relevante para as cotas.
Segundo relatório assinado pelos analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, o preço-alvo estimado para o fundo é de R$ 95,40, o que representa um upside de aproximadamente 28% em relação à cotação atual.
Na avaliação da corretora, o fundo apresenta alguns fatores positivos importantes, como desempenho histórico acima da média do mercado, gestão considerada técnica e diligente e desconto elevado frente ao valor patrimonial das cotas.
Mesmo assim, a XP optou por não recomendar compra do ativo devido ao perfil mais agressivo da carteira de crédito e ao cenário macroeconômico ainda pressionado por juros elevados.
O HABT11 é um fundo imobiliário de recebíveis, conhecido no mercado como FII de papel, originalmente estruturado pela Habitat Capital e posteriormente incorporado pela XP Asset após a aquisição da gestora, há cerca de quatro anos.
Atualmente, o fundo possui aproximadamente 55 mil cotistas na B3 e patrimônio líquido próximo de R$ 775 milhões.
Segundo a XP, desde sua estreia o fundo acumula retorno próximo de 104%, considerando tanto valorização das cotas quanto distribuição de rendimentos. O desempenho supera outros FIIs classificados como high yield e, na visão da corretora, comprova capacidade técnica da gestão mesmo em cenários adversos.
Por outro lado, os analistas ressaltaram que esse histórico também veio acompanhado de maior volatilidade e exposição a riscos mais elevados.
A carteira do fundo possui participação relevante em segmentos considerados mais arriscados dentro do mercado imobiliário. Segundo o relatório, cerca de 48% da exposição está ligada ao setor de multipropriedade, enquanto loteamentos representam 25% e incorporações verticais somam 24%.
Além disso, aproximadamente 16% do patrimônio líquido está investido em séries subordinadas e 1,8% em estruturas mezanino, modalidades que possuem menor prioridade no recebimento dos fluxos financeiros dos créditos.
A XP destacou que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) presentes no fundo contam com garantias robustas, incluindo alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária, aval e fiança dos sócios dos empreendimentos.
Apesar disso, a corretora chamou atenção para o fato de que os ativos utilizados como garantia estão distribuídos em 11 estados brasileiros com menor liquidez, o que pode dificultar eventual recuperação em cenários de inadimplência ou deterioração econômica.
O relatório também ressaltou que a gestão do fundo vem promovendo uma reciclagem ativa da carteira, buscando reduzir gradualmente a exposição a operações consideradas mais complexas ou desafiadoras.
Mesmo assim, parte relevante do patrimônio ainda permanece alocada em créditos desenquadrados nas métricas internas de monitoramento da própria gestora, exigindo acompanhamento intensivo.
Na avaliação da XP, o mercado já precifica boa parte desses riscos nas cotas do fundo, especialmente pelo desconto elevado em relação ao patrimônio.
Ainda assim, a corretora entende que o ambiente de juros altos por período prolongado e seus impactos sobre atividade econômica e crédito continuam exigindo cautela em FIIs classificados como high yield.
“O cenário de juros elevados por período prolongado, aliado aos efeitos sobre a atividade econômica, ainda exige cautela em relação aos créditos high yield”, afirmou a XP no relatório.
