Por Patrícia Peck, advogada, especialista em Direito Digital e sócia-fundadora do Peck Advogados
O sonho da casa própria continua sendo um dos maiores desejos do brasileiro, inclusive entre os mais jovens. No entanto, em um país de dimensões continentais, a migração acelerada do campo para os centros urbanos expôs fragilidades históricas no planejamento das cidades, gerando desafios como déficit habitacional, favelização, transporte precário, falta de saneamento, congestionamentos e desigualdade no acesso a serviços essenciais.
Estudos confirmam que esse sonho permanece vivo. Pesquisa Ipsos-Ipec, divulgada em dezembro, mostra que 50% dos jovens entre 18 e 28 anos pretendem comprar um imóvel, acima da média nacional de 41%. Contudo, fatores financeiros são os principais obstáculos: 41% afirmam não ter recursos para dar entrada ou financiar um imóvel.
Nesse contexto, surge a tokenização imobiliária como alternativa para democratizar o acesso ao mercado. A ideia é permitir a negociação de frações digitais de propriedade por valores menores, tornando possível investir sem adquirir o imóvel integralmente. Ainda assim, é preciso cautela: essa inovação tecnológica envolve direitos e obrigações que devem ser claramente explicados.
De forma resumida, tokenização é a transformação de um ativo físico ou direito em uma unidade digital chamada token. No mercado imobiliário, isso significa converter um imóvel ou seus direitos reais em tokens, representações digitais do ativo. Apesar do potencial, o setor imobiliário é altamente regulado, especialmente quanto à transferência de propriedade.
Sem definições legais claras, algumas empresas já comercializam tokens imobiliários, divulgando ofertas sedutoras em redes sociais e eventos. O problema é que muitas propagandas induzem o consumidor a acreditar que comprar tokens equivale a adquirir o imóvel, o que não é verdade. O Código Civil, em seu artigo 1.245, é claro: a propriedade só se transfere com registro no cartório de imóveis.
Essa dissonância entre marketing e realidade jurídica preocupa especialistas. Jefferson Bardela, conselheiro da OAB/SC e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), alerta: “Token imobiliário não é propriedade, apenas representa um direito econômico”. Para estar em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, as empresas devem garantir comunicação clara e completa sobre os aspectos técnicos e legais, evitando interpretações equivocadas. Já o consumidor precisa estar atento para não cair em ofertas mirabolantes e armadilhas contratuais.
Entretanto, a prática atual revela algumas falhas. Informações sobre riscos, falta de liquidez e limitações legais são frequentemente omitidas. Publicidades prometendo rentabilidade garantida ou redução de impostos violam princípios de transparência e podem gerar responsabilidade civil e administrativa.
Outro ponto crítico é a ausência de mecanismos robustos de identificação nas plataformas, sejam vendedores ou compradores. Sem a exigência de um CPF verificável, torna-se relativamente fácil adquirir tokens utilizando números falsos ou inexistentes, ou pior, com dados de menores de idade, o que pode facilitar operações de lavagem de dinheiro, ocultação patrimonial e sonegação fiscal. Essa fragilidade compromete a confiança, dificulta a defesa dos direitos dos consumidores em caso de problemas e abre espaço para práticas ilícitas.
Além disso, não há garantias eficazes para proteger ativos em caso de falência das empresas emissoras. Como alerta Juan Pablo Correa Gossweiler, presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR): “Não podemos aceitar o ‘token voador’”. A falta de requisitos claros de segurança expõe consumidores a riscos de ataques cibernéticos e perda irreversível dos tokens, cenário já visto com criptomoedas. O que significa que uma regulamentação forte e uma fiscalização ostensiva são mecanismos essenciais para a proteção de todo o ecossistema, do proprietário ao comprador.
O fato de ser um produto novo, e de atrair atenção de um público vulnerável, notadamente idoso, cuja assimetria digital pode comprometer a capacidade de compreensão dos direitos e obrigações envolvidos, fez com que diversas Corregedorias-Gerais de Justiça estaduais emitissem decisões recentes para vedar anotações, averbações e registros que busquem vincular a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou instrumentos extrarregistrais equivalentes (o Provimento CGJ nº 54/2025, do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 23/01/2026).
Para que a tokenização imobiliária seja sustentável, é necessário integrar tecnologia e sistema registral, conciliando eficiência com segurança jurídica. Somente com essa integração será possível unir inovação e proteção ao direito de propriedade, pilares da economia nacional.
Token é tecnologia. E tecnologia, por si só, não cria direitos reais. O mercado pode, e deve evoluir, o progresso é inevitável, mas sob bases sólidas, reguladas e compatíveis com o ordenamento jurídico brasileiro. Devemos buscar a implementação da inovação sustentável, que viabilize crescimento social e econômico sem comprometer a segurança.
Quando isso acontecer, a tokenização terá potencial para ampliar o acesso a investimentos, reduzir custos operacionais, agilizar transações e trazer modernidade a um setor tradicional. Mas até lá, cautela não é apenas recomendável: é indispensável.
