Os FIIs escolhidos pela Empiricus para setembro de 2026

A queda recente dos fundos imobiliários aumentou os descontos das cotas e levou a Empiricus a fazer duas alterações em sua carteira recomendada para setembro. A casa retirou Mauá Capital Real Estate (MCRE11) e HSI Malls (HSML11), incluiu Kinea Hedge Fund (KNHF11) e aumentou a participação do Vinci Shopping Centers (VISC11).

Após as mudanças, a seleção reúne sete fundos dos segmentos de recebíveis, logística, shopping centers e renda imobiliária. Considerando os rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses, o dividend yield médio da carteira é de 11,4%.

A revisão ocorre depois de um mês negativo para o mercado. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) caiu 1,46% em agosto, enquanto a carteira da Empiricus registrou avanço de 0,50%. No acumulado de 2026, a seleção apresenta alta de 8,4%, ante queda de 0,3% do índice.

Uma das principais alterações foi a retirada do MCRE11. O fundo sofreu uma correção mais acentuada em agosto, influenciada principalmente por acontecimentos envolvendo duas posições de seu portfólio, o TRX Real Estate (TRXF11) e o Mauá Capital Logística (MCLO11).

Embora a queda das cotas tenha aumentado o desconto do MCRE11, a Empiricus considera que os riscos associados à tese devem permanecer no curto prazo, o que reduziu a convicção na manutenção do ativo na carteira.

Em seu lugar, a casa adicionou o KNHF11, fundo multiestratégia administrado pela Kinea. Na composição apresentada no relatório, 56,3% do patrimônio estava alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 30,5% em imóveis, 10,8% em cotas de outros FIIs e 1,1% em ações.

A avaliação da Empiricus destaca principalmente a exposição do KNHF11 ao crédito imobiliário e a capacidade da gestora de originar, estruturar e acompanhar essas operações. Na data do relatório, o fundo era negociado a 0,93 vez o valor patrimonial e acumulava dividend yield de 13% em 12 meses.

A segunda mudança envolveu o segmento de shopping centers. Com a retirada do HSML11, a casa aumentou a exposição ao VISC11, que passou a representar 20% da carteira recomendada.

O fundo possui mais de 30 exposições imobiliárias, considerando participações diretas e indiretas, e área bruta locável própria próxima de 310 mil metros quadrados. A composição inclui posições de controle, copropriedades e participações minoritárias.

O desconto das cotas também influenciou o aumento da posição. O VISC11 negociava a 0,89 vez o valor patrimonial, tinha valor de mercado próximo de R$ 2,9 bilhões e apresentava dividend yield de 9,7% nos 12 meses anteriores.

Além das características específicas dos fundos, a Empiricus considera que a correção do mercado tornou os preços mais atrativos. O Ifix passou a negociar próximo de 0,86 vez o valor patrimonial, abaixo de um desvio-padrão de sua média dos últimos dez anos.

Dados históricos levantados pela casa mostram que, nas ocasiões em que o índice negociou abaixo de 0,89 vez o patrimônio, o retorno médio nos 12 meses seguintes foi de 23,8%, comparado a 13,8% do CDI. Em 76,6% desses períodos, o Ifix apresentou desempenho superior ao da renda fixa. A própria Empiricus ressalta que resultados anteriores não garantem retornos futuros.

A casa atribui parte da correção recente ao ambiente macroeconômico, às incertezas relacionadas às eleições e às mudanças no perfil de negociação dos fundos imobiliários. Embora pessoas físicas ainda detenham 73,7% das cotas em custódia, os investidores institucionais responderam por 34,2% do volume negociado em julho, ante 33% das pessoas físicas.

Segundo a avaliação apresentada, a maior presença institucional pode aumentar a relação entre o comportamento dos FIIs e movimentos de outros mercados, como ações, juros e crédito, elevando a sensibilidade das cotas em períodos de maior aversão ao risco.

A Empiricus também mantém cautela em relação ao cenário. Juros elevados, incertezas fiscais e eleitorais e o crescimento das recuperações judiciais são apontados como fatores de risco. Nos fundos de recebíveis, uma deterioração econômica pode afetar a qualidade do crédito, enquanto fundos de imóveis podem enfrentar aumento da inadimplência, vacância ou dificuldades financeiras dos locatários.