O mercado de fundos imobiliários (FIIs) registrou aumento relevante da participação de investidores estrangeiros, refletindo o fluxo recente de capital externo para ativos brasileiros. Em fevereiro, esses investidores responderam por 24% do volume negociado, o maior nível já observado, segundo relatório do Santander. A evolução foi acelerada, considerando que a participação era de 18% em outubro e de 7,4% em janeiro de 2021.
O movimento ocorre em um ambiente de expectativa de redução da taxa básica de juros, que tende a favorecer ativos de renda variável e híbrida. A perspectiva de queda da Selic também impulsionou a entrada de investidores pessoa física no segmento, com mais de 110 mil novos participantes adicionados nos dois primeiros meses do ano. O número reforça o crescimento da base de cotistas e a maior diversificação do perfil de investidores.
Apesar do avanço, fatores externos interromperam parte do desempenho positivo observado no início de 2026. O aumento das tensões geopolíticas impactou o comportamento do mercado, com o índice de referência do setor, o Ifix, registrando queda de 1,06% em março, após altas de 2,27% em janeiro e 1,32% em fevereiro. O movimento reflete maior aversão ao risco e realização de ganhos após valorização acumulada superior a 25% em 12 meses até fevereiro.
No desempenho por segmento, os fundos de tijolo lideraram os ganhos no início do ano, mas perderam tração em março, quando os fundos de papel apresentaram melhor desempenho relativo. A mudança indica rotação de portfólio dentro da classe, influenciada pelo nível de juros e pelas condições de mercado. Os fundos de ativos reais, mais sensíveis ao ciclo econômico, foram mais impactados pela volatilidade recente.
Outro fator relevante é a redução do desconto médio entre o valor de mercado das cotas e o valor patrimonial dos ativos. Esse deságio caiu de 22% em janeiro de 2025 para 14% em março de 2026, indicando valorização das cotas e ajuste nas expectativas dos investidores. Em alguns casos, especialmente entre fundos de recebíveis imobiliários, as cotas já são negociadas com prêmio.
A entrada de capital estrangeiro e institucional tende a favorecer fundos de maior liquidez e histórico consolidado, ampliando a concentração de recursos nesses veículos. A presença de investidores externos ocorre principalmente por meio de ETFs e fundos globais, o que contribui para aumentar a visibilidade do mercado brasileiro no cenário internacional.
As projeções indicam continuidade do crescimento do número de cotistas ao longo do ano, com expectativa de superação da marca de 3,4 milhões de investidores. O ritmo, no entanto, pode ser moderado por fatores como o cenário geopolítico e a velocidade do ciclo de afrouxamento monetário, que seguem influenciando a dinâmica de captação e desempenho da classe.
