A XP Investimentos recomendou compra para as cotas do Vinci Logística (VILG11), avaliando que o fundo imobiliário ainda negocia abaixo de seu valor justo mesmo após a forte valorização registrada nos últimos meses. A corretora estabeleceu preço-alvo de R$ 107,87 por cota, o que representa um potencial de valorização de aproximadamente 16% em relação aos níveis atuais.
Na avaliação dos analistas, o fundo reúne características que sustentam uma perspectiva positiva para os próximos anos, como a qualidade dos ativos, contratos de longo prazo, elevada ocupação e uma gestão considerada eficiente na reciclagem do portfólio.
Criado em 2018, o VILG11 é voltado para investimentos em imóveis logísticos com foco na geração de renda recorrente e ganhos de capital. Atualmente administrado pela BRL Trust e gerido pela Vinci Real Estate, o fundo possui patrimônio líquido de R$ 1,64 bilhão, cerca de 150 mil cotistas e liquidez média diária próxima de R$ 3,2 milhões, nível que a XP considera confortável para investidores.
Embora mantenha uma visão positiva, a corretora ressalta que a estrutura de custos do fundo está acima da média da indústria. As taxas de administração e gestão variam entre 0,75% e 0,95% ao ano, conforme o valor de mercado do fundo, além de uma taxa de performance correspondente a 20% dos rendimentos distribuídos que excederem IPCA mais 6% ao ano.
Apesar desse ponto, a XP destaca que o histórico de desempenho do VILG11 continua sendo um diferencial. Desde o início de suas operações, o fundo acumulou retorno equivalente a 120% do IFIX e apresentou performance competitiva entre os principais fundos logísticos do mercado.
Segundo a corretora, um dos principais fatores que sustentam a recomendação é o desconto em que as cotas ainda são negociadas em relação ao patrimônio líquido e também à média histórica do próprio fundo e de seus concorrentes.
Outro destaque é a composição do portfólio. Cerca de 80% da área bruta locável está concentrada em galpões logísticos de alto padrão, localizados próximos aos principais corredores rodoviários e centros consumidores do país. A XP avalia que a qualidade construtiva dos imóveis e a localização estratégica favorecem a manutenção da demanda por locação.
A carteira também apresenta contratos considerados favoráveis para o investidor. Apenas 7,2% da receita de locação vence até 2026, enquanto mais de 76% dos contratos possuem vencimento a partir de 2029, proporcionando maior previsibilidade para a geração de caixa.
Além disso, os analistas observam que os aluguéis praticados pelo fundo permanecem, em média, 15,3% abaixo dos valores de mercado para ativos semelhantes. Esse cenário abre espaço para reajustes futuros e crescimento da receita recorrente à medida que os contratos forem sendo renovados.
A XP também destacou positivamente a estratégia recente de reciclagem do portfólio. Em novembro do ano passado, o VILG11 vendeu quatro ativos logísticos ao HGLG11 por R$ 709,6 milhões, operação que gerou ganho estimado de R$ 6,22 por cota e cap rate médio de 9,2%.
Na avaliação da casa, além do retorno financeiro, a venda melhorou a qualidade do portfólio ao reduzir a exposição a regiões que podem sofrer impactos decorrentes da reforma tributária. Parte dos recursos obtidos já começou a ser reinvestida.
Em junho, o fundo adquiriu os 50% restantes do Parque Logístico Pernambuco, em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões. Para a XP, a operação fortalece a estratégia de gestão ativa ao consolidar a propriedade integral de um ativo já conhecido pela administração e adquirido em condições consideradas atrativas.
Em relação aos dividendos, a gestora projeta distribuição entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até o fim de 2026. Considerando o rendimento atual de R$ 0,82 por cota, o fundo oferece dividend yield anualizado de aproximadamente 10,5%, patamar que a corretora considera sustentável diante das características operacionais do portfólio.
Apesar da recomendação positiva, a XP ressalta que a tese não está livre de riscos. Oscilações no mercado imobiliário, aumento da vacância, inadimplência dos locatários e períodos de menor liquidez das cotas podem afetar tanto o valor de mercado do fundo quanto a distribuição de rendimentos aos investidores.
