O BTG Pactual Logística (BTLG11) negocia uma operação de R$ 918,5 milhões para ampliar sua carteira com três galpões ocupados por Amazon e Mercado Livre. Os imóveis somam aproximadamente 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria e estão distribuídos entre São Paulo e Paraná.
O fundo assinou um memorando de entendimentos para a aquisição, mas a transação ainda não está concluída. O documento não é vinculante e o negócio depende de diligências, negociação dos contratos definitivos e aprovações internas e regulatórias. Valores e condições poderão, portanto, sofrer alterações.
O preço indicativo corresponde a aproximadamente R$ 5 mil por metro quadrado. Os ativos estão localizados em São Bernardo do Campo e Jacareí, no estado de São Paulo, e São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba.
Dos três empreendimentos, um já está concluído, em operação e totalmente locado. Os outros dois estão sendo desenvolvidos no modelo built-to-suit (BTS), no qual os imóveis são construídos para atender às necessidades do futuro ocupante. A entrega está prevista para ocorrer em até seis meses depois do fechamento da operação.
Caso a aquisição avance nas condições atuais, o BTLG11 desembolsará inicialmente R$ 642,95 milhões, correspondentes a 70% do preço total.
Os R$ 275,55 milhões restantes serão corrigidos pelo IPCA acrescido de 6% ao ano. Para os imóveis em desenvolvimento, o pagamento ocorrerá em até 12 meses depois da entrega. No caso do galpão já pronto, o prazo será contado a partir do fechamento da transação.
A estrutura também prevê uma remuneração para o capital destinado aos empreendimentos ainda em construção. Até a conclusão das obras, os valores desembolsados pelo BTLG11 nesses ativos serão remunerados mensalmente pelo IPCA mais 11% ao ano. Segundo a gestão, o acordo contém ainda mecanismos destinados a limitar a exposição do fundo aos riscos de desenvolvimento.
Pelas estimativas apresentadas, a operação possui cap rate de aproximadamente 9%, indicador que relaciona a renda gerada pelos imóveis ao valor investido. O yield médio projetado para os próximos 24 meses é de 12,6%, favorecido também pela estrutura de pagamento da aquisição.
Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, avalia que os ativos combinam localização, qualidade construtiva e locatários relevantes. Os dois galpões paulistas estão nos raios de 30 e 60 quilômetros da capital, áreas nas quais o BTLG11 já concentra parte importante de seu portfólio. O imóvel no Paraná, por sua vez, amplia a exposição do fundo ao mercado logístico da região Sul.
Segundo o analista, se a compra for concluída, aproximadamente 77% dos recursos captados pelo BTLG11 em sua 16ª emissão estarão alocados. A remuneração de IPCA mais 11% durante o período de construção também é apontada como um mecanismo para reduzir o custo de oportunidade do capital enquanto os imóveis ainda não geram integralmente a renda prevista.
A concretização da compra dependerá agora do cumprimento das etapas previstas no memorando. Até a assinatura dos contratos definitivos, os R$ 918,5 milhões representam um valor indicativo e não uma aquisição já realizada pelo BTLG11.
