A queda da Selic melhorou o ambiente para os fundos imobiliários, mas o nível de endividamento continua sendo um dos fatores relevantes para diferenciar os FIIs de tijolo. Levantamento do BTG Pactual mostra que shoppings e lajes corporativas apresentam maior alavancagem, enquanto o segmento logístico conseguiu reduzir sua exposição a dívidas.
A análise considera dados do fechamento de 2025 e informações atualizadas até junho de 2026. Segundo os analistas Matheus Oliveira e Caio Nabuco, do BTG, as diferenças entre os segmentos ganharam importância porque o custo de financiamento permanece elevado mesmo após o início da redução dos juros.
Nos fundos de shoppings, a relação entre dívida e ativos aumentou de 16,5% para 19,5%. A dívida líquida em relação ao FFO, indicador relacionado à geração operacional de caixa dos fundos, avançou de 2,2 vezes para 3,3 vezes.
O segmento reúne alguns dos maiores FIIs de tijolo negociados na B3, entre eles o XP Malls (XPML11), com patrimônio de aproximadamente R$ 7 bilhões. Os números apresentados pelo BTG, porém, representam médias do setor e não devem ser atribuídos individualmente ao XPML11.
As lajes corporativas também aparecem entre os segmentos com maior exposição. Segundo o levantamento, a relação média entre dívida e ativos está em aproximadamente 17,9%, enquanto a dívida líquida corresponde a cerca de 3,7 vezes o FFO.
Parte do aumento da alavancagem está relacionada às estratégias adotadas pelos próprios fundos. Enquanto alguns recorreram a novas emissões de cotas ou à venda de imóveis para reforçar o balanço, outros utilizaram dívida para financiar aquisições e ampliar seus portfólios.
O custo desse financiamento continua elevado. Na média dos FIIs de tijolo analisados, as dívidas indexadas à inflação apresentam custo próximo de IPCA mais 7,10% ao ano, enquanto as operações pós-fixadas custam aproximadamente CDI mais 1,80%.
A composição do passivo também interfere na sensibilidade dos fundos aos juros e à inflação. Cerca de 67% do endividamento analisado pelo BTG está indexado a índices de preços, enquanto aproximadamente 30% corresponde a dívidas pós-fixadas.
Na direção oposta, os FIIs de logística reduziram a alavancagem. A relação média entre dívida e ativos caiu de 15,8% em 2024 para 11,8% em junho de 2026. Já a relação entre dívida líquida e FFO recuou de 2 vezes para 1,7 vez.
O desempenho ocorre em um período de demanda por espaços logísticos associada, entre outros fatores, à expansão do comércio eletrônico e dos investimentos de grandes varejistas. Esse ambiente contribuiu para uma dinâmica operacional diferente daquela observada em shoppings e escritórios.
A redução da Selic, portanto, não produz efeitos uniformes sobre os FIIs. Além da taxa básica, o mercado acompanha os juros reais de longo prazo, que permanecem elevados, e a estrutura financeira de cada fundo. Com o Tesouro IPCA+ 2035 oferecendo retorno real próximo de 7,70% ao ano no cenário citado pelo levantamento, a renda fixa continua representando uma alternativa competitiva para o capital dos investidores.
Nesse contexto, o BTG destaca que a análise dos FIIs de tijolo passa não apenas pela perspectiva de queda dos juros, mas também pelo custo, indexador e prazo das dívidas, além da capacidade de geração de caixa dos imóveis. Fundos com níveis diferentes de alavancagem podem reagir de maneira distinta ao mesmo movimento da Selic.
