A alta dos juros futuros e dos prêmios de risco após as eleições presidenciais modificou as perspectivas para os fundos imobiliários negociados na Bolsa brasileira. Diante desse cenário, a XP passou a destacar os galpões logísticos e os fundos de recebíveis imobiliários como segmentos com características mais defensivas, enquanto recomenda maior seletividade em outras categorias de FIIs.
A avaliação considera a reação dos ativos financeiros às incertezas sobre a trajetória das contas públicas nos próximos anos. Segundo a instituição, a elevação das taxas de longo prazo pressiona o valor das cotas, especialmente nos fundos cuja precificação depende mais diretamente das expectativas para os juros.
Apesar da deterioração do ambiente macroeconômico, a XP mantém uma avaliação favorável à presença de fundos imobiliários nas carteiras de investimentos. A instituição aponta a geração recorrente de rendimentos, os fundamentos operacionais de determinados segmentos e os descontos das cotas em relação ao valor patrimonial como fatores que sustentam o interesse pela classe.
Entre os fundos que investem diretamente em imóveis, os galpões logísticos são considerados os mais defensivos. A expansão do comércio eletrônico e a demanda por centros de armazenamento e distribuição contribuíram para reduzir a vacância a níveis historicamente baixos, favorecendo a ocupação dos empreendimentos.
A XP observa que, embora exista uma quantidade relevante de novos galpões prevista para entrega, parte dos imóveis já possui contratos de locação firmados. Essa condição reduz o risco de aumento expressivo da vacância e pode favorecer reajustes de aluguel acima da inflação em determinadas regiões.
Nos fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como FIIs de papel, a instituição destaca a combinação de rendimentos atrativos e menor volatilidade relativa. Os fundos indexados ao IPCA podem apresentar oportunidades diante dos descontos em relação ao patrimônio, enquanto aqueles vinculados ao CDI tendem a se beneficiar da manutenção de juros elevados. A preferência da XP está concentrada em carteiras com risco de crédito baixo ou moderado.
O cenário é diferente para os fundos de lajes corporativas. Embora a retomada do trabalho presencial e a oferta limitada de imóveis tenham contribuído para reduzir a vacância e elevar os aluguéis em regiões valorizadas de São Paulo, a elevada sensibilidade aos juros de longo prazo leva a XP a recomendar uma exposição mais moderada ao segmento.
Nos fundos de shopping centers, a desaceleração econômica, o custo do crédito e o comprometimento da renda das famílias representam os principais fatores de atenção. A instituição prioriza empreendimentos com posição consolidada em seus mercados, maior exposição aos consumidores das classes A e B e reservas financeiras capazes de sustentar as operações. Outro critério é a compatibilidade entre os dividendos distribuídos e os resultados efetivamente gerados pelos imóveis.
Os fundos de fundos, conhecidos como FOFs, e os veículos multiestratégia também apresentam descontos que podem representar oportunidades de valorização. Entretanto, a XP considera essas modalidades mais sensíveis às oscilações da curva de juros e defende uma participação menor nas carteiras, com preferência por gestores experientes, posições de caixa elevadas e maior exposição a ativos de crédito.
Para os Fiagros, fundos voltados às cadeias produtivas do agronegócio, a avaliação é de cautela. A manutenção dos juros em patamares elevados pode dificultar o pagamento de dívidas por produtores e empresas mais alavancados. Por isso, a análise destaca a importância da diversificação entre devedores, da qualidade das garantias e da existência de reservas para absorver eventuais perdas.
A leitura da XP indica que os fundos imobiliários continuam oferecendo alternativas de geração de renda, mas com diferenças relevantes entre os segmentos. A instituição ressalta que os descontos nas cotas precisam ser avaliados em conjunto com a qualidade dos ativos, a capacidade de geração de caixa e os riscos de crédito, especialmente em um ambiente de maior incerteza fiscal e juros elevados.
