Analista aponta os FIIs mais preocupantes e os mais sólidos

O aumento dos juros e a necessidade de refinanciamento de passivos colocaram a alavancagem dos fundos imobiliários no centro das atenções dos investidores. No entanto, olhar apenas para o percentual de endividamento pode levar a conclusões equivocadas. Essa é a principal conclusão de um estudo elaborado por Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, que analisou os fundos imobiliários mais alavancados da bolsa e identificou diferenças significativas entre veículos que apresentam níveis semelhantes de dívida.

Segundo o especialista, a avaliação da saúde financeira de um fundo exige uma análise muito mais ampla do que o indicador de alavancagem divulgado nos relatórios gerenciais. Fatores como qualidade dos imóveis, cronograma de vencimento das dívidas, capacidade de geração de caixa, liquidez dos ativos e estrutura dos passivos podem transformar um endividamento elevado em uma ferramenta de crescimento ou, em casos mais extremos, em um fator de risco relevante para os cotistas.

O levantamento reúne os 15 fundos imobiliários mais alavancados da indústria e mostra que o fenômeno não está concentrado em um único segmento. Há exemplos entre fundos de lajes corporativas, logística, varejo, shoppings e até agro. Para Barbosa, justamente por envolver setores tão diferentes, a análise individual se torna indispensável.

Entre os casos que exigem maior atenção dos investidores, o analista destaca o BBIG11. Na avaliação dele, o fundo enfrenta um cenário mais delicado porque parte relevante da estratégia recente tem envolvido a venda de ativos considerados mais atrativos para sustentar empreendimentos que apresentam desempenho mais desafiador. Segundo Barbosa, esse movimento pode comprometer gradualmente a qualidade do portfólio remanescente e reduzir a capacidade de geração de valor no longo prazo.

Outro fundo citado como exemplo de processo de ajuste ainda em andamento é o VGRI11. O especialista reconhece que o fundo possui características positivas, como vacância próxima de zero e iniciativas voltadas à redução do passivo. No entanto, avalia que a desalavancagem ainda depende da continuidade das vendas de ativos e de novas operações de monetização para avançar de forma mais consistente.

No caso do TOPP11, Barbosa chama atenção para os desafios herdados após mudanças na estrutura de gestão e para a necessidade de refinanciamento de parcelas relevantes da dívida. O analista observa que o fundo enfrenta um cenário mais complexo justamente porque precisará encontrar soluções para reorganizar sua estrutura financeira em um ambiente de crédito ainda mais restritivo. Entre as alternativas possíveis, ele menciona fusões com outros veículos como uma opção potencialmente eficiente, embora reconheça que a execução desse tipo de operação costuma ser complexa.

Já o VINO11 aparece em uma posição intermediária na análise. Apesar de figurar entre os fundos mais alavancados do mercado, Barbosa considera que os indicadores superficiais podem transmitir uma percepção de risco superior à realidade. Segundo ele, o fundo possui passivos associados a contratos atípicos de longo prazo e vem reduzindo gradualmente sua exposição por meio da venda de ativos, o que contribui para uma estrutura mais equilibrada do que aquela sugerida apenas pelos números de alavancagem.

Se alguns fundos exigem maior cautela, outros são apontados pelo estudo como exemplos de utilização estratégica da dívida. É o caso do TRXF11, considerado pelo especialista um dos modelos mais bem estruturados entre os fundos alavancados. Barbosa destaca a combinação entre contratos atípicos de longo prazo, diversificação dos imóveis e alinhamento entre os indexadores das receitas e das obrigações financeiras. Na prática, essa estrutura reduz o risco de descasamentos e torna a gestão da dívida mais previsível.

O ALZR11 também recebeu avaliação positiva. Na visão do head de Research do Clube FII, o fundo reúne características que oferecem maior conforto aos investidores, como vacância praticamente inexistente, forte capacidade de captação e posição de caixa considerada suficiente para enfrentar os compromissos financeiros previstos para os próximos anos.

No segmento logístico, o destaque favorável ficou com o HSLG11. O estudo aponta que a alavancagem foi utilizada para acelerar a expansão e potencializar retornos em ativos considerados de alta qualidade. Além disso, o portfólio permanece totalmente ocupado e os vencimentos das dívidas estão distribuídos ao longo do tempo, sem concentrações relevantes que possam gerar pressões de curto prazo.

Para Barbosa, o atual ambiente de juros elevados torna ainda mais importante uma análise aprofundada dos passivos dos fundos imobiliários. Segundo ele, o mercado frequentemente trata a alavancagem como um indicador isolado de risco, quando na realidade ela deve ser observada dentro de um contexto mais amplo.

Na avaliação do especialista, investidores que analisam apenas o percentual de endividamento podem deixar de identificar oportunidades em fundos que utilizam a dívida de forma eficiente para ampliar retornos. Da mesma forma, podem ignorar riscos relevantes em veículos que exibem indicadores aparentemente administráveis, mas possuem problemas relacionados à qualidade dos ativos ou à capacidade de geração de caixa.

A principal mensagem do estudo é que a dívida, por si só, não determina se um fundo imobiliário é bom ou ruim. O que realmente diferencia os casos de sucesso dos mais problemáticos é a capacidade da gestão de transformar essa alavancagem em crescimento sustentável, mantendo equilíbrio entre geração de renda, qualidade dos ativos e cronograma de pagamento das obrigações financeiras.

Fonte: Clube FII