O mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil passou por sua primeira grande mudança no perfil das negociações desde 2019. De acordo com um relatório da Santander Corretora, a participação dos investidores estrangeiros subiu de 5% para 16% no volume negociado, marcando uma transformação significativa no setor. Esse movimento ganhou força especialmente em 2024, com a participação dos estrangeiros acelerando de 10% em dezembro do ano passado para os atuais 16%.
Segundo Flavio Pires, analista de FIIs da Santander Corretora, dois grandes grupos de investidores estrangeiros lideram esse crescimento: os fundos de índice negociados em bolsa (ETFs) e os fundos mútuos globais. Juntos, esses players já alocaram cerca de R$ 4,6 bilhões no mercado de FIIs, que movimenta um total de R$ 160 bilhões. “Esses fundos têm posições relevantes e podem influenciar ainda mais os preços na bolsa brasileira”, avalia Pires.
Essa movimentação ocorre em um momento estratégico, pois muitos desses fundos realizam o rebalanceamento de suas carteiras em dezembro. O impacto disso já foi observado em ajustes trimestrais anteriores, quando alguns FIIs registraram volumes de negociação até dez vezes superiores à média dos 30 dias anteriores, impulsionados por uma pressão compradora ou vendedora desvinculada dos fundamentos do mercado.
Apesar dos desafios enfrentados pelo segmento, como expressivos descontos no valor das cotas e a perspectiva de mais altas na taxa de juros, os investidores globais continuam a enxergar potencial no mercado de FIIs brasileiro. A entrada desses estrangeiros traz não apenas liquidez, mas também atrai outros players institucionais, como fundos multimercados e globais, fortalecendo o ecossistema financeiro do país.
Essa tendência não se restringe apenas ao mercado secundário. Nas ofertas públicas de FIIs, os estrangeiros também desempenharam um papel importante. Um exemplo é o fundo XP Malls (XPML11), que captou R$ 1,8 bilhão no início de 2024, com R$ 449 milhões provenientes de investidores estrangeiros. Já o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) levantou R$ 666 milhões em junho, sendo R$ 296 milhões de não residentes.
No entanto, os investidores individuais ainda dominam a custódia de FIIs, com uma participação de 76%, seguidos pelos institucionais, com 18%, e pelos não residentes, que representam 4,5%. No volume negociado, os investidores pessoas físicas também lideram, embora tenham visto sua participação cair de 68% em agosto do ano passado para 64% em julho deste ano.
Com um potencial de longo prazo e a crescente entrada de investidores globais, o mercado de FIIs se posiciona como um dos mais atrativos do Brasil, mesmo em um cenário macroeconômico desafiador.
