O aumento da taxa Selic, as vendas aquecidas no mercado imobiliário e uma poupança com saldo estável, que não acompanha a crescente demanda por financiamento, podem resultar em elevação das taxas de juros do crédito imobiliário. Essa perspectiva foi destacada por representantes de bancos e incorporadoras durante o Incorpora, fórum da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Bruno Bianchi, sócio e diretor de negócios imobiliários e grandes empresas do Itaú BBA, ressaltou que, de 2018 até agora, a participação da poupança no total de recursos do setor imobiliário caiu para um terço do que era. A poupança é tradicionalmente a fonte de financiamento mais “barata” para o setor. Com a redução de sua participação, as alternativas disponíveis tornam os empréstimos mais caros.
Bianchi explicou que o recente aumento da Selic para 10,75% já está embutido nas taxas atuais, pois os bancos consideram a curva de juros de longo prazo. No entanto, se a tendência de alta persistir, pode haver novos aumentos nas taxas de financiamento para os clientes, afetando diretamente o poder de compra.
Impacto da poupança estável nos bancos
Thiago Lisboa, superintendente executivo de empréstimos e financiamentos do Bradesco, afirmou que o mercado de crédito imobiliário no Brasil historicamente opera com uma taxa 1,5 ponto percentual menor que a Selic, em parte porque o financiamento imobiliário é um produto que gera fidelidade do cliente. No entanto, com a redução da participação da poupança, os bancos agora estão "mais suscetíveis a repassar esse preço" ao consumidor, o que pode encarecer os financiamentos.
Adaptação das empresas do setor imobiliário
Miguel Mickelberg, diretor financeiro da Cyrela, disse que as empresas do setor imobiliário conseguem se adaptar a essa nova realidade. Ele destacou que a Cyrela, por exemplo, tinha 75% de seu “funding” proveniente de recursos da poupança, por meio do financiamento do tipo Plano Empresário. Atualmente, essa parcela foi reduzida para 50%, aumentando a presença de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) como fonte de financiamento.
Segundo Mickelberg, a situação se torna mais desafiadora para os consumidores de média e alta renda que enfrentam dificuldades com "funding". Apesar disso, os participantes do painel ressaltaram que a demanda do consumidor tem se mantido.
Aumento da demanda por financiamento direto
Emilio Fugazza, diretor financeiro da EZTec, analisou que há um crescimento na demanda por financiamento direto oferecido pelos incorporadores aos clientes, embora essa prática ainda seja incipiente. A procura por esse tipo de financiamento ocorre porque algumas pessoas já não conseguem mais se enquadrar nas condições de financiamento bancário.
A combinação de juros mais altos e a menor disponibilidade de recursos provenientes da poupança pressiona o setor imobiliário, que busca alternativas para se adaptar a esse novo cenário sem perder a confiança do consumidor e o ritmo de vendas.
