Os fundos imobiliários de logística têm ganhado destaque no mercado, representando cerca de 15% do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (Ifix). O setor se destaca pela boa relação entre risco e retorno no longo prazo, tornando-se uma opção atrativa para investidores.
O Itaú BBA analisou os principais fundos da categoria, levando em conta indicadores como dividend yield, liquidez, preço em relação ao valor patrimonial, vacância e endividamento. No entanto, os analistas não realizaram o valuation dos FIIs, o que significa que não há preço-alvo definido para os ativos analisados.
Fundos imobiliários de logística recomendados pelo Itaú BBA
Bresco Logística (BRCO11)
O BRCO11 possui 12 propriedades que somam 472 mil m², sendo 11 galpões classe A+ e um classe A. Metade da área está em São Paulo e 60% dos inquilinos possuem grau de investimento AAA ou AA.
Pontos positivos:
✅ 100% de ocupação
✅ 65% dos imóveis são centros de distribuição last mile
✅ 36% dos contratos são atípicos, reduzindo riscos de vacância
Ponto de atenção:
⚠️ Três rescisões recentes podem elevar a vacância para 10,5%, caso não haja novos inquilinos.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Com 34 ativos distribuídos em seis estados, o BTLG11 tem 90% da ABL concentrada em São Paulo. Grande parte da receita vem de galpões próximos à capital paulista, com 72% localizados a até 60 km da cidade.
Pontos positivos:
✅ Portfólio bem posicionado
✅ 97% dos contratos são indexados ao IPCA
✅ Baixo risco de crédito
Ponto de atenção:
⚠️ O fundo possui obrigações imobiliárias que somam R$ 986 milhões, exigindo monitoramento.
CSHG Logística (HGLG11)
O HGLG11 conta com 28 imóveis em seis estados, além de investimentos em FIIs, CRIs e renda fixa. 87% da receita vem de galpões classe A ou superior.
Pontos positivos:
✅ Diversificação de imóveis e locatários
✅ 84,7% dos contratos são indexados ao IPCA
✅ Boa distribuição dos vencimentos, com 73% dos contratos expirando após 2027
Ponto de atenção:
⚠️ Vacância física de 6,7%, impactada pela saída do Mercado Livre de um dos imóveis.
Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
O KNRI11 possui 21 propriedades, sendo 13 edifícios comerciais e 8 galpões logísticos, totalizando 722 mil m² de ABL.
Pontos positivos:
✅ Portfólio bem distribuído entre São Paulo (69,5%), Rio de Janeiro (15,9%) e Minas Gerais (14,7%)
✅ 54% dos contratos são atípicos, garantindo maior previsibilidade de receita
✅ Diversificação de locatários, reduzindo riscos de inadimplência
Ponto de atenção:
⚠️ Alta vacância em escritórios no Rio de Janeiro (79%), o que dificulta redução da taxa de desocupação.
VBI Logística (LVBI11)
Com 11 imóveis em SP, PR, MG e BA, o LVBI11 tem 95% da receita proveniente de galpões classe A. Entre seus principais locatários estão Ambev, Scania, DHL e Amazon.
Pontos positivos:
✅ Baixa vacância
✅ 63% dos contratos são atípicos
✅ Portfólio de qualidade e localização estratégica
Ponto de atenção:
⚠️ Alta exposição à região de Extrema (MG), que pode sofrer impactos caso incentivos fiscais sejam reduzidos.
RBR Log (RBRL11)
O RBRL11 tem cinco galpões logísticos em Minas Gerais e São Paulo, com 92,8% da receita alocada na estratégia Core da RBR.
Pontos positivos:
✅ Portfólio de alta qualidade técnica
✅ 85% dos contratos são indexados ao IPCA
✅ Gestão ativa na compra e venda de empreendimentos
Ponto de atenção:
⚠️ Alavancagem precisa ser monitorada, principalmente em relação aos prazos de carência.
Vinci Logística (VILG11)
Com 15 ativos em sete estados, o VILG11 totaliza 590 mil m² de ABL e tem mais de 50 locatários, incluindo Tok&Stok, Ambev e Netshoes.
Pontos positivos:
✅ Diversificação geográfica e de locatários
✅ 91% dos contratos são atípicos, garantindo maior estabilidade
✅ Redução da taxa de vacância de 13,4% para 3,9% entre dezembro de 2023 e janeiro de 2025
Pontos de atenção:
⚠️ 38% das receitas expiram nos próximos três anos, exigindo atenção na renovação de contratos
⚠️ 12% das obrigações vencem em até 12 meses, o que pode pressionar o fundo.
XP Log (XPLG11)
O XPLG11 tem 18 condomínios logísticos, sendo um ainda em construção. O portfólio inclui mais de 70 locatários, com destaque para Leroy Merlin e Via Varejo, que representam 23% da receita.
Pontos positivos:
✅ 81% dos contratos são indexados ao IPCA
✅ Setor de varejo e logística é o principal impulsionador da receita
✅ Portfólio de qualidade e baixa inadimplência
Ponto de atenção:
⚠️ Alavancagem elevada, que precisa ser monitorada no longo prazo.
