Existe um fundo imobiliário que tem, hoje, a melhor composição de ativos entre todos os FIIs listados na Bolsa brasileira. Pelo menos, essa é a opinião de Caio Araujo, analista especializado em mercado imobiliário e que atua pela Empiricus Research. 

Em entrevista à edição de outubro do programa Onde Investir, o analista afirmou que o XP Malls (XPML11), administrado pela XP, pode ser definido hoje como “o fundo imobiliário de maior qualidade da Bolsa, em termos de portfólio”. 

Por essa razão, o XPML11 é uma das principais apostas atuais do analista para buscar lucros no mercado imobiliário.

O ativo faz parte de uma carteira recomendada com cinco fundos imobiliários de diferentes perfis e que, segundo Caio, têm potencial de gerar lucros “gordos” nos próximos meses – tanto com o pagamento de dividendos quanto com a valorização das cotas.

Shoppings são a ‘bola da vez’?

Há bastante tempo os shoppings têm sido uma das preferências da Empiricus Research para alocação. E isso vale para o mercado em geral – a ação de uma rede de shoppings centers inclusive está entre as 10 recomendadas pela casa de análise para compra em outubro. 

Esse é um setor que tem se recuperado de forma surpreendente desde o final da pandemia. Isso porque, segundo o analista, há um nível de ocupação muito melhor nos empreendimentos nos últimos 18 meses, além de que os proprietários conseguiram repassar preços aos inquilinos com sucesso. 

“Os shoppings retomaram o patamar de confiança que tinham para os cotistas antes da pandemia: com portfólios muito bem distribuídos, risco de crédito baixo, diversificação entre os inquilinos e gestões profissionais”, explica Caio. 

Como era de se esperar, essa predileção se reflete, também, na composição das recomendações da casa em FIIs. E, para Caio Araujo, XPML11 é o fundo imobiliário de shoppings com maior potencial de gerar lucros dentro dessa categoria de ativos.

Portfólio de qualidade, excelente gestão e previsão de bons dividendos

Caio é categórico ao indicar o XP Malls como a melhor alternativa, dentre os FIIs de shoppings, para ter na carteira agora. Em primeiro lugar, porque trata-se de uma ótima opção de FII para surfar o ciclo de queda da Selic.

Vale lembrar que fundos imobiliários de tijolo, como é o caso desse, costumam ser os mais sensíveis ao andamento da taxa de juros no país, e por isso podem apresentar oscilações no curto prazo em decorrência de ocupações e vacâncias. No entanto, isso pode ser “anulado” pelo potencial bom desempenho dos FIIs de shopping no longo prazo, segundo a casa de análise.

Caio também destaca o portfólio bastante diversificado de XPML11. Atualmente, ele comporta 16 ativos localizados em sete estados diferentes. Além disso, a maior parte  desses shoppings são voltados ao público de alta renda. 

Essa é uma característica que viabiliza certa resiliência ao fundo, já que esse tipo de consumidor consegue manter o seu poder de compra em diferentes cenários. 

Inclusive, no último mês de setembro, o fundo imobiliário comunicou a aquisição de uma segunda fatia de 10% do Plaza Sul Shopping, na cidade de São Paulo. O cap rate (taxa de capitalização) da transação é de 8,6%, superior ao do portfólio do fundo atualmente (cerca de 8%). 

“Por isso, acreditamos que há geração de valor para o FII a partir do  negócio”, afirma o analista. Nos cálculos da gestora, XP, a aquisição dessa nova fatia do Plaza Sul Shopping gerará um adicional de R$ 5,16 milhões no resultado operacional do fundo nos próximos 12 meses –  além de um adicional anual de R$ 0,17 em dividendos, por cota.

Atualmente, a taxa de ocupação do portfólio de XPML11 está em torno de 95%. Vale destacar que esse indicador se manteve estável mesmo ao longo da pandemia – o que reflete a qualidade e a boa gestão do fundo, outros dois pontos positivos ressaltados pelo analista. 

Mas e os dividendos? Segundo os estudos do analista, o fundo recomendado tem potencial de pagar cerca de 8% em dividendos aos cotistas nos próximos 12 meses.

Esse já é um índice bastante atraente, frente a média do mercado, mas vale saber que existe uma forma do investidor buscar lucros ainda maiores com fundos imobiliários: através da diversificação.

Uma carteira com FIIs que podem pagar até 12,5% em dividendos

O XP Malls é apenas um dos cinco FIIs indicados pelo analista Caio Araujo para investir agora. Para se ter uma ideia, um outro fundo imobiliário presente na carteira, com perfil de crédito, pode gerar renda de até 12,5% no próximo ano.

Essa é uma carteira que Caio mantém apenas com a “nata” do mercado imobiliário, segundo as análises feitas por ele diariamente. Criado em março, o portfólio recomendado pelo analista já entregou um retorno de 19,26% ao investidor de lá para cá. 

Esse número é maior que a valorização de 14,63% alcançada pelo próprio Ifix, principal índice de referência desses ativos, no período.