A XP Investimentos recomendou a substituição das cotas do fundo imobiliário Pátria Logística (HGLG11) pelo BTG Pactual Logística (BTLG11), fixando um preço limite de entrada em R$ 106,50. Segundo a corretora, o BTLG11 oferece maior potencial de valorização e um dividend yield mais interessante para os investidores.
A recomendação foi detalhada em um relatório da série trade ideas, que aponta oportunidades de curto e médio prazo no mercado de fundos imobiliários. A XP destacou diversos fundamentos que justificam a escolha pelo BTLG11, entre eles a qualidade superior dos imóveis, diversificação da base de inquilinos, estrutura sólida dos contratos, atuação experiente da equipe de gestão e alta liquidez no mercado secundário.
O fundo possui 34 imóveis logísticos com localização estratégica, totalizando 1,3 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL). Cerca de 72% da receita do portfólio é proveniente de empreendimentos situados em um raio de até 60 km da cidade de São Paulo, centro nevrálgico do consumo e da logística nacional. A XP classificou os ativos como de alto padrão, com construção classe A+.
Outro ponto forte do BTLG11, segundo a análise, é a vacância extremamente baixa, atualmente em 1,9%. O fundo possui 72 locatários distintos, sendo que os 20 maiores respondem por 70% da receita. Entre os inquilinos estão grandes empresas como Assaí (7%), DHL (6%), Unilever (6%), Amazon (5%) e Nestlé (4%).
Do total da receita, 63% está contratada com vencimento apenas a partir de 2028. Além disso, 35% dos contratos são atípicos, o que amplia a previsibilidade dos fluxos de caixa e reduz riscos de vacância abrupta.
A XP também valorizou a postura ativa da gestão na reciclagem do portfólio. Nos últimos três anos, o fundo vendeu ativos somando R$ 770 milhões, com média de 27% acima dos valores de avaliação. Essas operações geraram ganhos de capital de R$ 4,48 por cota, e há expectativa de mais R$ 0,70 a serem distribuídos nos próximos meses.
Por fim, a corretora comentou positivamente a proposta recente do BTLG11 para adquirir o portfólio do fundo SARE11. Segundo os analistas, a movimentação pode agregar valor à carteira do fundo e ampliar a geração de ganhos no futuro.
