O aumento recente de recuperações extrajudiciais envolvendo grandes empresas, como o Grupo Pão de Açúcar, tem levado investidores a reavaliar o risco associado aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), especialmente diante da possibilidade de contágio para outras companhias do setor. Embora o impacto direto sobre esses títulos ainda seja considerado limitado, especialistas apontam um crescimento no volume de repactuações de dívidas, movimento que indica deterioração gradual do ambiente de crédito e exige maior cautela na alocação de recursos.
Os CRIs, em sua estrutura tradicional, contam com garantias como a alienação fiduciária de imóveis, o que tende a protegê-los de forma parcial em processos de reestruturação. Na prática, isso significa que esses papéis costumam permanecer fora de recuperações extrajudiciais, preservando o fluxo de pagamentos aos investidores. No entanto, essa proteção depende da capacidade de pagamento do devedor, especialmente em contratos vinculados a receitas de aluguel. Quando há inadimplência, o cenário costuma refletir uma deterioração mais profunda da situação financeira da empresa emissora.
Dados recentes reforçam a pressão sobre o setor imobiliário. O número de incorporadoras em recuperação judicial avançou de 314 no fim de 2024 para 577 no quarto trimestre de 2025, segundo levantamento da consultoria RGF, enquanto o total de empresas em recuperação no país ultrapassou 5,6 mil, com alta superior a 24% em um ano. Esse ambiente é agravado por juros elevados, estoques elevados de imóveis e maior restrição ao crédito, fatores que afetam diretamente a capacidade de geração de caixa das companhias e aumentam o risco de inadimplência em operações estruturadas.
Nesse contexto, especialistas destacam que os CRIs não são homogêneos em termos de risco. Títulos classificados como high yield, que oferecem retornos mais elevados, concentram maior volume de repactuações e apresentam maior exposição a problemas de crédito. Já operações consideradas high grade tendem a ter estruturas mais robustas e garantias mais consistentes, embora não estejam totalmente imunes ao cenário adverso. O risco também é mais elevado em operações ligadas a projetos em desenvolvimento, que sofrem impacto direto da inflação de custos e da volatilidade econômica.
O ambiente atual tem levado a um monitoramento mais frequente dessas operações. Segundo profissionais do mercado, o acompanhamento que antes era feito de forma periódica passou a ser quase contínuo, refletindo a necessidade de reação mais rápida a eventuais sinais de deterioração. Nesse cenário, a análise detalhada do emissor, das garantias e da estrutura do título passa a ser determinante para a tomada de decisão.
Apesar do aumento do risco, os CRIs e os fundos imobiliários de papel continuam oferecendo retornos considerados atrativos, com distribuições mensais próximas de 1%. No entanto, especialistas alertam que o investidor precisa abandonar a lógica de busca exclusiva por rendimento e incorporar critérios mais rigorosos de seleção, priorizando carteiras diversificadas e estruturas mais resilientes. Em um ambiente de juros elevados e incerteza macroeconômica, o retorno elevado tende a vir acompanhado de maior risco, o que torna a análise de crédito o principal fator na preservação de capital.
